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Immobilière R. Poisse & Fils S.A.
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1030 Bruxelles (Belgique)
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LES NOUVEAUTES IMMOBILIERES

05/07/2010


Dans cette édition de notre lettre d'information immobilière, vous trouverez:


Immobilier résidentiel Bruxelles - LOCATION


Appartement 3 chambres avec parking

1030 BRUXELLES

Appartement trois chambres avec parking dans un immeuble neuf au quartier nord


Loi modifiant le Code civil afin de moderniser le fonctionnement des copropriétés et d’accroître la transparence de leur gestion.

Cette loi est parue au moniteur du 28 juin 2010 et entrera en vigueur le 1er septembre 2010.
Vous pouvez consulter le texte intégral de la loi ici : http://www.nicm.be/pdf/nieuwsbrieven/20100628_nieuwe_wet_mede-eigendom_BS.pdf

Quels sont les nouveautés par rapport à la loi du 30 juin 1994 ?

Le copropriétaire :

  • Obligation de signaler au syndic son adresse et ses changements d’adresse.
  • Obligation de signaler au syndic tout changement de statut de droit réel (indivision, usufruit, emphytéose, droit de superficie etc) et de signaler le nom du représentant unique chargé de représenter l’ensemble des indivisaires.
  • Tout membre de l’A.G. est tenu d’informer sans délai le syndic des droits personnels qu’il aurait concédés à des tiers sur son lot privatif. Il devra donc renseigner les coordonnées des locataires ou occupants d’un lot.

L’association des copropriétaires :

  • Un copropriétaire peut, à sa demande, obtenir une traduction de tout document relatif à la copropriété émanant de l’association des copropriétaires, si la traduction visée doit être effectuée dans la langue ou dans l’une des langues de la région linguistique dans laquelle l’immeuble ou le groupe d’immeubles est situé. Les frais de traduction sont à charge de l’association des copropriétaires.

L’assemblée générale :

  • Elle se tient au moins une fois par an, dans une période de 15 jours définie dans le Règlement Général de Copropriété.

Qui convoque l’assemblée générale ?

  • Le syndic suivant :
    • Les statuts ;
    • Chaque fois qu’une décision doit être prise d’urgence dans l’intérêt de la copropriété.
    • A la demande d’un ou plusieurs copropriétaires disposant de 20% des quotités. La convocation doit partir dans les 30 jours de la demande.
    • Si le Juge lui impose.
  • N’importe quel copropriétaire qui a introduit la requête, en cas de carence du syndic dans les 30 jours de sa demande. Il devra respecter les mêmes règles de forme que le syndic

Délai de convocation
Sauf cas d’urgence, au moins 15 jours avant la date de l’assemblée, sauf si le Règlement Général de Copropriété prévoit un délai plus long.
Contenu de la convocation
      La convocation indique :

    • L’endroit, le jour et l’heure de l’assemblée.
    • L’ordre du jour.
    • Les modalités de consultation des documents relatifs aux points mis à l’ordre du jour.

Mode de convocation
Par lettre recommandée à la poste, sauf si le copropriétaire a expressément signalé par écrit qu’il accepte un autre mode de convocation.
Les convocations envoyées à la dernière adresse connue du syndic sont régulières.

Ordre du jour

  • Etabli par celui qui convoque ;
  • Obligation de mettre les points demandés par un copropriétaire, le conseil de copropriété ou une association partielle au moins 3 semaines avant la période de convocation de l’assemblée générale. En cas de demande tardive, il y a report à l’année suivante.

Nombre de procurations

  • Trois procurations par mandataire (copropriétaire ou non)

Ou

  • Plus de 3, si le mandataire ne dispose pas de plus de 10% des quotités totales de l’immeuble, y compris les siennes.

Forme de la procuration

  • Elle désigne nommément le mandataire ;
  • Elle ne concerne qu’une assemblée générale, hormis une procuration notariée générale ou spéciale.
  • Elle peut être générale ou spéciale ;

Quorum de présence

  • Plus de 50% des copropriétaires en nombre, représentant au moins 50% des quotités ;

Ou

  • Des copropriétaires représentant au moins 75% des quotités ;
  • Le décompte se fait au début de la réunion.
  • A défaut du quorum requis, une nouvelle réunion sans quorum se fait au moins 15 jours plus tard.

Président de l’assemblée

  • L’assemblée doit être présidée par un copropriétaire.

Limitation du droit de vote

  • Le syndic ne peut recevoir de procuration ;
  • Nul ne peut participer au vote pour plus de 50% des voix présentes ou représentées ;
  • Nul ne peut participer aux délibérations et au vote relatif à la mission qui lui a été confiée ;

Vote: règle générale

  • Le calcul de majorité se fait par rapport au nombre de voix présentes ou représentées au moment du vote et pouvant s'exprimer.
  • Les abstentions, les votes nuls et blancs ne sont pas considérés comme des voix émises.
  • Plus d'exception de majorité dans les R.G.C.
  • Majorité absolue (= 50 % + 1 voix)

Vote: majorités des 75%

  1. Modification des statuts relative à l'usage et l'administration des parties communes.
  2. Travaux non urgents
  3. Si la copropriété comporte moins de 20 lots principaux (hors caves et parking) : création et composition du conseil de copropriété ; recevoir toute mission ou délégation expressément déterminée et pour un an.
  4. Montant des marchés et des contrats à partir duquel une mise en concurrence est obligatoire, hors actes conservatoires.
  5. Moyennant motivation spéciale, de certains travaux dans les parties privatives sans modifier les règles de répartition des coûts.

Vote: majorités des 80 %

  1. Toute autre modification aux statuts;
  2. Modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci ;
  3. Reconstruction ou remise en état de la partie endommagée en cas de destruction partielle;
  4. Acquisition de biens immobiliers communs ;
  5. Tous actes de disposition de biens immobiliers communs;
  6. Constitution d'assemblées partielles avec personnalité juridique;
  7. Constitution d'assemblées partielles sans personnalité juridique dont les propositions de décisions doivent être validées lors de la prochaine AG

Vote: Unanimité

  1. Répartitions des quotes-parts, sauf :
    • Si la modification découle de travaux ou d’actes de disposition ou d’acquisition
    • Lors de la constitution d’associations partielles.(= même majorité que la prise de décision)
  1. Reconstruction totale de l’immeuble

Décision unanime par écrit
Une décision unanime de tous les copropriétaires, faite par écrit, est valable pour toute décision prise par l’assemblée générale qui ne doit pas être passée par un acte authentique.

Le procès verbal

  • Le procès verbal des décisions prises par l'assemblée générale est rédigé par le syndic ;
  • Il est signé en fin d'assemblée, après lecture, par le président, le secrétaire et les copropriétaires encore présents;
  • Contient pour chaque vote l'indication des majorités obtenues et les noms des copropriétaires qui ont votés contre ou se sont abstenus;
  • Il est repris dans le registre des PV et envoyé aux copropriétaires et autres syndics dans le mois qui suit l'assemblée.
  • Si un copropriétaire n'a pas reçu le PV dans le délai fixé, il doit en informer le syndic par écrit.

Contestation du procès verbal

  • Tout copropriétaire peut demander au Juge d'annuler ou de réformer une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'A.G. dans un délai de 4 MOIS qui suit la date de ladite assemblée.
  • Tout occupant en vertu d'un droit personnel ou réel peut demander au Juge d'annuler ou de réformer une décision d'A.G. qui lui cause un préjudice propre dans un délai de 3 MOIS qui suit la communication de la décision.

Le conseil de copropriété (ex- conseil de gérance)

  • Il est constitué par la 1ère assemblée générale pour les copropriétés d’au moins 20 lots.
  • Dans les copropriétés de moins de 20 lots, il n’est pas obligatoire mais peut être constitué suivant les statuts ou par une décision de l’A.G.
  • Il est composé exclusivement de copropriétaires.
  • Il prend connaissance ou copie des documents se rapportant à la gestion du syndic ou intéressant la copropriété.

Mission légale

  • Veiller à la bonne exécution par le syndic de ses missions.
  • Recevoir toute mission ou délégation de l’A.G., prise à la majorité des ¾ des voix, pour des actes expressément déterminés et pour un an.
  • Doit adresser aux copropriétaires un rapport circonstancié sur l’exercice de sa mission.

Le contrôle des comptes

  • Par un vérificateur désigné par l’assemblée générale (Copropriétaire ou non) ;
  • Ses obligations et compétences sont déterminées par le Règlement Général de Copropriété.

La tenue de la comptabilité
Obligation de tenir une comptabilité claire et précise, détaillée suivant un plan comptable normalisé pour les copropriétés. Les règles seront définies par un arrêté royal.
Une comptabilité simplifiée pourra être tenue dans les copropriétés de moins de 20 lots.
Elle devra refléter au moins :

  • Les recettes et les dépenses.
  • La situation de trésorerie ainsi que les mouvements des disponibilités en espèces et en comptes.
  • Le montant des fonds de roulement et de réserve.
  • Les créances et les dettes des copropriétaires.

Les comptes bancaires

  • Ouverts au nom de la copropriété.
  • Séparer le compte du fonds de réserve de celui qui contient le fonds de roulement.
  • Dans la mesure du possible, tous les fonds doivent être placés sur des comptes distincts.
  • Ils sont administrés par le syndic.

Le syndic

Dans le Règlement Général de Copropriété
Le règlement général de copropriété doit prévoir :

  • Le mode de nomination ;
  • L’étendue de ses pouvoirs ;
  • La durée de son mandat ;
  • Les modalités de renouvellement de son mandat ;
  • Les modalités de renon ;
  • Les obligations consécutives à la fin de sa mission ;

Nomination

  • Sa nomination se fait dans le Règlement Général de Copropriété jusqu’à la première assemblée générale ;
  • Par l’assemblée générale, d’un syndic ordinaire ou d’un syndic « adjoint »
  • Par le Juge de Paix sur requête d’un copropriétaire ou de tout tiers intéressé.

Généralités

  • Est seul responsable de sa gestion sauf accord de l'assemblée générale;
  • Toujours révocable avec la possibilité à l'A.G. de lui adjoindre un autre syndic;

Contrat
Obligation d'un contrat écrit;

  • Maximum TROIS ans renouvelables;
  • Pas d'indemnités en cas de non renouvellement en fin de mandat;

Publication par affichage

  • Dans les 8 jours du début de la mission dans l'entrée de l'immeuble;
  • Les coordonnées légales du syndic y compris n° BCE si en société;
  • Comment communiquer avec le syndic sans délai = Lieu où consulter les R.O.I. et Registre des décisions.

Publication à Banque Carrefour des Entreprises (B.C.E.)

  • Le nom du syndic sera mentionné à la B.C.E. dans les données de l'association des copropriétaires ;
  • Un Arrêté Royal déterminera la procédure d'inscription.

Missions

  1. Convoquer les assemblées générales;
  2. Tenir le registre des PV d'assemblées;
  3. Exécuter et faire exécuter les décisions de l'AG ;
  4. Accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration provisoire;
  5. Administrer les fonds de l'A.C.P. ;
  6. Représentation de l'A.C.P. en justice et dans les affaires courantes;
  7. Répondre au notaire dans les 30 jours en cas de cession;
  8. Afficher les dates des assemblées générales dans les parties communes de l'immeuble pour les occupants;
  9. Transmettre son dossier de gestion à son successeur dans les trente jours suivant la fin du mandat ou à son défaut au président de la dernière AG.
    • la comptabilité et les actifs.
    • tout sinistre avec historique du compte.
    • affectation des sommes qui ne sont pas sur les comptes financiers de la copropriété
  1. Souscrire une assurance R.C.;
  2. Donner accès a tous les documents non privatifs aux copropriétaires suivant les règles définies « et notamment par un site Internet» ;
  3. Conserver le D.I.U;
  4. Présenter une pluralité de devis établis sur la base d’un cahier des charges préalablement élaboré ;
  5. Soumettre un rapport d’évaluation des contrats de fournitures régulière.
  6. Solliciter l’autorisation de l’A.G avant de signer une convention avec un proche etc.
  7. Tenir à jour la liste des membres de l’A.G. et la transmettre à première demande aux copropriétaires qui en font la demande ou au notaire ;
  8. Tenir la comptabilité de l'association;
  9. Préparer un budget des charges courantes et un autre pour les frais extraordinaires. Ils sont joints à l'ordre du jour de l'A.G.

Action en justice
Le syndic est habilité à introduire toute demande urgente ou conservatoire ... à charge d'en obtenir ratification par l'A.G. dans les plus brefs délais.
Le syndic informe sans délai les copropriétaires et autres membres de l'A.G. des actions en justice.

Adaptation des statuts

  • Dans l’année qui suit l’entrée en vigueur de la loi, obligation de soumettre une version de l’acte de base, du R.G.C. et du R.O.I adaptée aux dispositions impératives de la loi, à l’Assemblée Générale qui doit en approuver le texte ;
  • S’il s’agit uniquement d’une coordination du R.G.C., l’adaptation des statuts ne requiert pas un acte authentique.

 

La transmission d’un lot (Article 577-11 du Code Civil)
Des informations sont à transmettre avant la cession du droit de propriété du lot par le syndic :

  • Au notaire ;

Ou

  • A l’agent immobilier mandaté par le cédant ;

Ou

  • au cédant ;

avant la signature de la convention, de l'offre d'achat ou la promesse d'achat et sur simple demande.
Ces informations comprennent :

  • le montant des fonds de roulement et de réserve;
  • le montant des arriérés éventuels;
  • la situation des appels de fonds, destinés au fonds de réserve, décidés par l'AG avant la date certaine du transfert;
  • le relevé des procédures judiciaires en cours;
  • les PV des AG des trois dernières années;
  • les décomptes périodiques des charges des deux dernières années ;
  • le dernier bilan approuvé par l'AG.

Le copropriétaire entrant supporte les dettes mentionnées ci-avant et les charges ordinaires à compter du jour où il a effectivement joui des parties communes.
En cas de cession du droit de propriété, le copropriétaire entrant paie les charges extraordinaires et les appels de fonds décidés par l'AG si celle-ci a lieu entre la conclusion de la convention de cession et la passation de l'acte authentique et s'il disposait d'une procuration pour y assister.

Les groupes d'immeubles
Possibilité de créer des associations partielles
Immeubles concernés: deux conditions :

  • si le complexe immobilier comprend plus de 20 lots;
  • si le complexe comprend plusieurs immeubles ou s'il comporte une séparation physique en éléments clairement distincts, par élément de cet immeuble.

Ces conditions sont cumulatives.

  • l'association partielle est compétente pour les parties communes désignées dans l'acte de base.
  • l'association principale reste compétente pour les parties communes générales et les éléments qui relèvent de la gestion commune.

Création des associations partielles disposant de la personnalité juridique:

  • dans les statuts d'origine qui aménagent le fonctionnement de l'association principale et les associations partielles en établissant également des statuts;
  • par une décision de l'assemblée générale à une majorité des 4/5 des voix. L’assemblée générale principale devra également adopter les statuts de l'association partielle à la majorité des 4/5.

Création des associations partielles sans la personnalité juridique:

  • dans les statuts d'origine qui aménagent le fonctionnement des différentes assemblées (plénières et particulières) et organisent la ratification des décisions de l'assemblée particulière.
  • par une décision de l'assemblée générale à une majorité des 4/5 des voix qui aménagera les statuts en conséquence.