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LES NOUVEAUTES IMMOBILIERES

13/10/2009


Dans cette édition de notre lettre d'information immobilière, vous trouverez:


Immobilier résidentiel Bruxelles - LOCATION

Appartement 2 chambres avenue Plasky

1030 BRUXELLES

MEISER Appartement deux chambres


Appartement 2 chambres quartier nord

1030 BRUXELLES

Appartement deux chambres quartier nord


Les prêts verts

La bonification d'intérêt pour prêts verts
La loi prévoit l'attribution par l'Etat d'une bonification d'intérêt de 1,5% pour chaque contrat d'emprunt conclu par une personne physique en vue de financer certaines dépenses d'économie d'énergie. L'organisme prêteur doit être un établissement de crédit ou de prêts hypothécaires agréés ou inscrits (organismes visés à l'article 2, 5° de la loi du 10 août 2001 relative à la Centrale des Crédits aux Particuliers).
Ces dépenses sont les suivantes:

  • les dépenses pour le remplacement des anciennes chaudières et pour l'entretien des chaudières;
  • les dépenses pour l'installation d'un système de chauffage de l'eau sanitaire par le recours à l'énergie solaire;
  • les dépenses pour l'installation de panneaux photovoltaïques pour transformer l'énergie solaire en énergie électrique;
  • les dépenses pour l'installation de double vitrage;
  • les dépenses pour l'isolation du toit;
  • les dépenses pour le placement d'une régulation d'une installation de chauffage cen­tral au moyen de vannes thermostatiques ou d'un thermostat d'ambiance à horloge;
  • les dépenses concernant un audit énergétique;
  • les dépenses pour l'installation de tous autres dispositifs d'énergie géothermique.

Quels types de contrat de prêt ?
Le contrat de prêt vert reprend (Art. 1er, alinéa 1er, 3° de l'A.R. du 12 juillet 2009):

  • Toute vente ou tout prêt à tempérament au sens de l'article 1,9° et 11 ° de la loi du l2juin 1991 relative au crédit à la consommation;
  • Tout contrat au sens de l'article 2 de la loi du 4 août 1992 relative au crédit hypothécaire.

Une précision est apportée dans le rapport au Roi de l'AR. en ce qui concerne les ouvertures de crédit. Il ajoute en effet que des ouvertures de crédit dans le cadre d'un crédit à la consommation ne sont pas visées et ce, parce que dans le cas de ces ouvertures de crédit, les reprises d'encours sont possibles sans nécessiter la rédaction d'une convention particulière et qu'il est par conséquent impossible de suivre l'évolution de telles ouvertures de crédit dans l'optique de l'octroi d'une bonification d'intérêt; par contre, les ouvertures de crédit hypothécaire sont bien visées puisque leurs reprises d'encours font l'objet d'une convention particulière.

Quels types de travaux?
Les travaux sont ceux qui sont énumérés à l'article 14524 du C.I.R. et donc ceux visés ci avant.
Le capital du prêt vert doit s'élever à au moins 1.250 EUR et au plus à 15.000 EUR.
L'AR. définit le capital comme suit (art. 1er, alinéa 1er, 4° de l'AR. du 12 juillet 2009):

  • en ce qui concerne un contrat de prêt autre qu'une vente à tempérament dans le sens de l'article l, 9° de la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation, il s'agit de la dette en principal qui fait l'objet du contrat de prêt;
  • en ce qui concerne une vente à tempérament dans le sens de l'article 1er, 9° de la loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation, il s'agit de tous les montants qui sont mis à disposition sur la base de la vente à tempérament.

Le rapport au Roi précise que les montants limites valent par maison, par emprunteur et par année calendrier. Ainsi, par exemple, si un couple emprunteur est copropriétaire de deux maisons, il pourra conclure par année calendrier quatre contrats de prêt et entrera en ligne de compte pour des bonifications d'intérêt pour un capital de 60.000 EUR maximum (4 x 15.000 EUR).
Que se passe-t-il si, au cours de la même année calendrier, l'emprunteur a conclu plusieurs contrats de prêt et que le total des capitaux relatifs à ces contrats dépasse la limite maximum de 15.000 EUR ? L'AR. prévoit dans ce cas que la bonification d'intérêt est seulement attribuée pour les contrats de prêt dont le total des capitaux est égal à la limite maximale de 15.000 EUR ou s'approche le plus de cette limite maximale sans toutefois la dépasser.
Un contribuable conclut trois contrats de prêt pour une même maison les 5 mai, 10 juin et 30 octobre d'une même année calendrier et dont les capitaux s'élèvent respectivement à 6.000, 2.000 et 8.000 EUR.
Dans ce cas, la bonification d'intérêt ne sera attribuée que pour les contrats de prêt conclus le 5 mai et le 30 octobre. Si les trois contrats de prêt sont conclus auprès du même prêteur, celui-ci sera responsable de l'application de cette règle et il se verra réclamer par le service compétent la bonification d'intérêt pour le contrat de prêt du 10 juin s'il l'a déjà perçue.
Toutefois, si les contrats de prêt des 5 mai et 10 juin ont été conclus auprès d'un premier prêteur et celui du 30 octobre auprès d'un autre, alors la bonification d'intérêt sera payée aux deux prêteurs, mais le service compétent récupérera la bonification d'intérêt pour le contrat de prêt du 10 juin auprès de l'emprunteur.
Il faut également noter que l'AR. envisage une hypothèse exceptionnelle que le Rapport au Roi dit ne pas être impossible: dans le cas où le taux d'intérêt sur base annuelle du prêt hypothécaire ou le taux annuel effectif global du crédit à la consommation s'élève à moins de 1,5%, la bonification d'intérêt est réduite à ce taux d'intérêt sur base annuelle ou ce taux annuel effectif (art. 1er, alinéa 2 de l'AR. du 12 juillet 2009).


Quelles procédure et formalités faut-il respecter ?
L'emprunteur doit introduire, par le biais du prêteur, la demande pour obtenir la bonification d'intérêt au plus tard au moment où il signe le contrat de prêt. L'objectif est que l'emprunteur ne doive pas s'adresser personnellement au service compétent pour l'octroi et le versement de la bonification d'intérêt, mais bien que le prêteur agisse comme intermédiaire (art. 3, alinéa 1er, 3° de 1'A.R. du 12 juillet 2009). Pour pouvoir assumer ce rôle, le prêteur devra donc être mis au courant au plus tard au moment de la signature du contrat de prêt de la nature spécifique dudit contrat.
L'emprunteur doit délivrer au prêteur préalablement à la mise à disposition du capital une photocopie de la facture des travaux en rapport avec les dépenses financées avec le capital, et de son annexe. Cette preuve peut servir au prêteur pour l'obtention de la bonification d'intérêt.
On peut s'interroger sur le caractère pratique de cette exigence. Comment en effet disposer d'une facture pour des travaux dont on demande le financement? En principe, les projets sont définis lors de la signature des contrats mais la facture n'est pas encore présente.


Que se passe-t-il pour les immeubles mixtes ?
Lorsque l'emprunteur souhaite souscrire un prêt vert pour des travaux économiseurs d'énergie dans une habitation qui est affectée à la fois à des fins privées et à des fins professionnelles, il doit, au moment de la signature du contrat de prêt, signaler au prêteur quelle part du capital est empruntée pour financer les dépenses relatives à la partie privée de la maison.
En effet, si l'emprunteur conclut un contrat de prêt pour financer par exemple le placement de panneaux solaires sur le toit de sa maison utilisée en partie à des fins professionnelles, en partie à des fins privées, la bonification d'intérêt - à l'instar de la réduction d'impôt - ne sera pas accordée sur l'ensemble du capital, mais seulement sur la partie du capital emprunté pour financer les dépenses pour la partie privée de la maison.
La bonification d'intérêt est calculée annuellement sur une durée d'un an: la première fois sur le capital et ensuite sur le solde restant dû à la date anniversaire de la première mise à disposition des fonds. Par solde restant dû, on entend le montant à verser en principal pour rembourser le capital, diminué de la dette en principal qui n'a pas été remboursée à temps par l'emprunteur.
Au cas où la durée restante du contrat de prêt est inférieure à un an, la bonification d'inté­rêt est diminuée pro rata tempo ris. Ainsi, par exemple pour une durée restante de 8 mois, la bonification est calculée uniquement sur ces 8 mois.

Comment s'effectue le versement de la bonification d'intérêt?
L'emprunteur verse au prêteur un intérêt diminué de 1,5%. C'est donc à ce dernier qu'il appartient de demander chaque année au service compétent le versement de la bonification d'intérêt. Il faut noter que le service compétent est l'Administration de la Trésorerie du SPF Finances.
Le prêteur demande chaque année au service compétent le versement de la bonification d'intérêt pour le contrat de prêt conclu par lui. Quand il demande pour la première fois le versement de la bonification d'intérêt, il joint à sa demande la preuve visée ci-avant (co­pie de la facture des travaux) et les données que le service compétent détermine, notamment:

  • les nom et prénoms de l'emprunteur;
  • les lieu et date de naissance de l'emprunteur;
  • le numéro de la carte d'identité de l'emprunteur;
  • à défaut d'une carte d'identité, la nature et le numéro de la preuve équivalente de l'identité de l'emprunteur.

La demande est faite suivant les standards techniques et autres spécifications que le service compétent détermine.
La première fois, la bonification d'intérêt est versée dans les six mois de la réception de la demande complète. Les autres fois, la bonification d'intérêt est versée dans le mois de la réception de la demande.
Le service compétent déterminera les modalités plus précises concernant le versement de la bonification d'intérêt.
Le service compétent contrôle sur la base de la preuve si la bonification d'intérêt peut être attribuée (art. 6, §2 de l'AR. du 12 juillet 2009, M.B. 31 juillet 2009). Il peut demander au prêteur et à l'emprunteur les renseignements complémentaires et pièces qu'il juge né­cessaires pour exécuter son contrôle.
Il peut faire exécuter un contrôle sur place, c'est-à-dire dans l'habitation où les travaux sont exécutés, par un service désigné par le Ministre des Finances.
S'il ressort de ce contrôle que, malgré le fait que la preuve réponde aux exigences légales, la bonification d'intérêt ne peut pas être attribuée, le prêteur ne peut en être tenu responsable à moins qu'il fut au courant que les conditions légales d'attribution n'étaient pas remplies.
Au cas où le prêteur ne peut être tenu responsable, le service compétent récupère auprès de l'emprunteur la bonification d'intérêt qui a été versée indûment au prêteur. Au cas où le prêteur peut être tenu responsable, la bonification d'intérêt est récupérée auprès de lui, si elle lui a déjà été versée.


Quelle entrée en vigueur?
Il s'agit d'une mesure temporaire qui ne s'appliquera qu'aux contrats de prêt qui seront contractés à partir du 1er janvier 2009 jusqu'au 31 décembre 2010 (art. 2 de la loi du 27 mars 2009, M.B. 7 avril 2009).
L'AR. du 12 juillet 2009 est lui entré en vigueur à la date de sa publication au Moniteur belge, à savoir le 31 juillet 2009.
Des modalités spécifiques devaient donc être prévues pour les prêts conclus entre le 1er janvier et le 31 juillet 2009 (art. 7 de l'A.R. du 12 juillet 2009, M.B. 31 juillet 2009). Il est ainsi prévu que pour les contrats de prêt signés par l'emprunteur durant cette période, et qui remplissent les conditions ou qui sont mis en règle avec ces conditions dans un délai de trois mois après l'entrée en vigueur de l'arrêté royal, soit avant le 31 octobre 2009, l'emprunteur peut introduire sa demande pour obtenir la bonification d'intérêt et délivrer au prêteur les preuves nécessaires avant cette même date du 31 octobre 2009 .

Réduction d'impôt pour les intérêts relatifs à un prêt vert

Principe
Une nouvelle réduction d'impôt est accordée pour les intérêts liés à des contrats de prêt relatifs à des dépenses faites en vue d'économiser l'énergie. La réduction d'impôt porte donc sur les intérêts des prêts verts bénéficiant de la bonification d'intérêt, déduction faite de cette bonification d'intérêt.
Cette réduction d'impôt sera égale à 40% du montant des intérêts effectivement payés durant la période imposable. Elle ne pourra toutefois être cumulée avec la déduction à titre de frais professionnels réels, ni avec la déduction pour habitation propre et unique (art. 104,9° C.I.R.92) ni avec la déduction ordinaire d'intérêts (art. 14 et 526 C.I.R.92).
Lorsqu'une imposition commune est établie, la réduction d'impôt est répartie proportionnellement en fonction du revenu imposable de chaque conjoint dans l'ensemble des revenus imposables des deux conjoints.


Formalités
Le contribuable qui sollicite le bénéfice de la réduction d'impôt doit tenir à la disposition du Service public fédéral Finances les attestations suivantes dont les modèles sont arrêtés par le Ministre des Finances ou par son délégué et qui sont délivrées par le prêteur:

  • une attestation de base unique par laquelle le prêteur communique les éléments qui démontrent que le contrat de prêt peut être pris en considération pour l'application de l'article 14524, § 3, du C.I.R.;
  • une attestation de paiement annuelle par laquelle le prêteur communique le montant des paiements effectués par le contribuable durant la période imposable, ainsi que les éléments nécessaires pour vérifier si les conditions pour l'application de l'article 14524, § 3, du même Code sont toujours remplies (art. 1er, A.R. 12 juillet 2009, M.B. 17 juillet 2009).

Entrée en vigueur
La mesure est applicable aux intérêts supportés à partir du 1er janvier 2009.