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LES NOUVEAUTES IMMOBILIERES

26/02/2007


Dans cette édition de notre lettre d'information immobilière, vous trouverez:


Immobilier résidentiel Bruxelles - LOCATION


1080 Bruxelles

Appartement rénové une chambre boulevard Léopold II


Rez-de-chaussée avec jardin

1030 Bruxelles

Appartement au rez-de-chaussée avec jardin


Immobilier résidentiel Bruxelles - VENTE


Appartement 100 m² dans un immeuble de 2002

1190 Bruxelles

Appartement 3 chambres dans un immeuble de 2002


Vous mettez votre appartement en location ? Confiez nous cette mission !

L’année 2007 apporte de nombreux changements pour la location de biens immobiliers destinés au logement.

Depuis le 1er janvier de cette année, de nouvelles dispositions sont déjà en vigueur :
Le bailleur est tenu (par exemple pour la location d'une maison, d’un appartement. . .) de faire gratuitement enregistrer le bail d'un immeuble utilisé comme résidence principale (« domicile »). A partir de cette date, ce bail doit d’ailleurs obligatoirement être établi par écrit. Ces formalités doivent être accomplies dans les 2 mois qui suivent la signature du bail.
Si le bail n’est pas enregistré dans les délais, le locataire pourra mettre fin au contrat sans préavis, ni indemnité.
Par ailleurs, les recettes locatives nettes seront entièrement imposables dans le chef du bailleur en cas de non-enregistrement d’un bail d’immeuble partiellement affecté à des fins professionnelles et partiellement destiné à l’habitation.

Plusieurs autres mesures sont sur le point d’être votées et viendront modifier la loi du 20 février 1991 relative aux baux à loyer portant sur les résidences principales. Il est possible que ces mesures soient encore modifiées ou annulées d’ici leur publication….
Parmi ces mesures, citons :

Toute mise en location d’un bien affecté à l’habitation au sens large impliquera, dans toute communication publique que figure notamment le montant du loyer demandé et les charges communes.
Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de cette obligation pourra justifier le paiement d’une amende administrative fixée entre 50 et 200 EUR.

Les communes pourront, pour chaque location d’un bien ou d’une partie, destinée à l’habitation, dans le sens large, imposer au bailleur ou son mandataire de mentionner à l’administration communale de la commune où le bien immobilier est situé, au moins 14 jours avant la conclusion du contrat avec un nouveau locataire, l’adresse du bien mis en location, une indication sur la nature de la destination et du type de bien mis en location ainsi que le nombre de chambres à coucher, le prix de location de base mensuel, les frais et les charges imposés au locataire, la date de début de la disponibilité pour la location, les données de contact de la personne chargée de la location et enfin le lieu de l’affichage ou le cas échéant des précisions sur la publication et la date.
Dès que la commune a reçu les indications complètes, elle délivrera au bailleur ou son mandataire un accusé de réception avec la date de réception et la commune pourra mettre ces données à la disposition du public.
Si le bailleur néglige de mentionner et d’annoncer dans les temps l’immeuble mis en location, conformément aux dispositions prévues, le locataire disposera, à partir de la date de conclusion du contrat, d’un temps de réflexion et jusqu’au dixième jour ouvrable au plus tard suivant la date de la signature du contrat, sans aucune forme d’indemnité, il pourra renoncer au contrat en signifiant sa volonté dans une lettre recommandée adressée au bailleur ou son mandataire.

Les parties devront dresser impérativement un état des lieux détaillé, contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux sera dressé, soit pendant le temps où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d’occupation. Il sera annexé au contrat de bail écrit et sera également soumis à enregistrement.

Selon l’article 2 de la loi de 1991 sur les baux de résidence principale, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, salubrité et habitabilité. Cette condition s’apprécie par référence à l’état du bien au moment de l’entrée en jouissance. Un arrêté royal a fixé les conditions minimales en question.
Si les conditions prescrites ne sont pas remplies, le preneur a le choix, soit d’exiger l’exécution des travaux nécessaires pour mettre le bien en conformité avec les conditions dont question, soit de demander la résiliation du contrat avec dommages et intérêts.
Il est projeté de compléter cet article 2 par des références expresses aux dispositions régionales en la matière, ce qui est logique à priori, d’autant qu’elles sont de toute façon applicables.
Un alinéa serait donc ajouté à l’article 2, précisant que les normes minimales comprennent notamment ces normes régionales, du moins celles qui « présentent un caractère commun ». Ces dispositions devraient être annexées au bail.

Toujours à l’article 2, va être rajouté un §2 précisant que le bailleur est tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces travaux pourront être définis par arrêté royal et ces dispositions devront être annexées au bail.
Cette règle modifie le caractère, jusqu’ici supplétif, des dispositions relatives aux travaux qui incombent aux uns et aux autres.

Il sera rédigé trois annexes, une par Région, pour chaque contrat de bail, contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants: les dispositions adoptées par la Région concernée en matière de normes de salubrité,
sécurité et habitabilité; un explicatif de la nature d’une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et la gratuité de l’enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l’indexation, les charges; les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être épaulées en cas de litige. Cette annexe sera obligatoirement jointe au contrat de bail.

Garantie locative. Il est prévu que la garantie locative ne puisse excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyers, selon la forme qui sera retenue. Trois formules sont proposées au choix du preneur :
- soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d’une institution financière et dans ce cas là, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à deux mois de loyers. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l’actif du compte pour toute créance résultant de l’inexécution totale ou partielle des obligations du preneur ;
- soit un aval bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie et, dans ce cas, cette dernière sera d’un montant équivalent à trois mois de loyers au maximum. L’institution financière accorde automatiquement cette garantie, au profit du bailleur. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l’institution financière ; celle-ci lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L’institution financière disposera des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie ;
- soit une garantie bancaire résultant d’un contrat type entre un CPAS et une institution financière. Dans cette hypothèse, la caution sera également de 3 mois de loyer. C’est le CPAS qui effectuera la demande auprès de l’institution financière qui l’accorde au profit du bailleur.

Comme vous pouvez le constater à la lecture de ces nouvelles dispositions ou de ces projets, mettre un logement en location implique de nombreuses complications administratives, et des risques accrus pour le bailleur.

Pour ces raisons, le recours à un professionnel pour effectuer cette mission de location devient de plus en plus nécessaire.

Que vous proposons-nous ?

Sur base d'un mandat exclusif uniquement et pour des honoraires de 12,10 % du loyer annuel, TVA inclue (10% du loyer annuel hors TVA 21%) avec un minimum par mission de 605,00 € TVA incluse.

  • La rédaction d’un descriptif du bien mis en location, accompagné des plans et photos de celui-ci.
  • Une publicité (Presse, notre site web, panneaux etc...), adaptée afin de trouver rapidement des amateurs pour votre bien. Cette publicité est entièrement à nos frais, à l'exception des taxes éventuelles sur les panneaux d'affichage qui restent à charge du bailleur.
  • Un service téléphonique capable de répondre aux questions des amateurs selon l’horaire le plus large, la réponse aux courriels et la prise de rendez-vous pour les visites.
  • Les visites du bien aux candidats locataires.
  • Une sélection des candidats sur base des critères discutés avec le bailleur.
  • La rédaction d'un bail répondant aux lois en vigueur, adapté aux locaux et aux désirs du bailleur.
  • Pour les baux de résidence principale uniquement :
    o L'état des lieux d'entrée gratuit pour le propriétaire.
    o Les formalités d'enregistrement.

Notre facture d'honoraires est payable à la conclusion du bail.