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1030 Bruxelles (Belgique)
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Informations - Services


Garantie locative : 2 ou 3 mois de loyer ?

Le gouvernement a présenté un projet de loi consistant à prendre des mesures limitatives pour la garantie locative qui accompagne les baux de résidences principale.
Il s’agirait de limiter la garantie à deux mois de loyer au maximum, au lieu de 3 actuellement, et de permettre l’étalement du versement de celle-ci.
Autrement dit, de reporter sur les propriétaires bailleurs les difficultés – réelles – que les locataires peuvent rencontrer, au lieu d’apporter à ces derniers l’aide que leur situation réclame éventuellement.
Deux mois de loyer, c’est le retard que le locataire a déjà accumulé avant que la moindre démarche en justice ne puisse être entreprise. Il faudra encore plusieurs mois avant qu’une solution soit apportée, le plus souvent par la résolution du bail. D’autres mois s’écouleront encore avant que le locataire ne quitte, volontairement ou non, le bien loué, aggravant d’autant, dans la plupart des cas, la perte du propriétaire. Dans ce contexte, il n’est même plus question de couvrir des dégâts locatifs…
L’étalement du versement est également une atteinte aux intérêts essentiels du bailleur, tant il est vrai que le locataire qui a reçu les clés rechigne souvent à s’acquitter de l’obligation de constituer une garantie.

Rappelons que le projet mentionné ci-dessus n’est pas encore d’application et qu’il reste tout à fait légal actuellement de demander au locataire une garantie locative correspondant à trois mois de loyer !


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rue du Luxembourg 16 B, 1000 Bruxelles


 

LES NOUVEAUTES IMMOBILIERES

15/01/2007


Dans cette édition de notre lettre d'information immobilière, vous trouverez:


Bail de résidence principale: Ce qui change au 1er janvier 2007.

Dès le 1er janvier 2007, le bailleur sera tenu (p.ex. pour la location d'une maison, d’un appartement. . .) de faire gratuitement enregistrer le bail d'un immeuble utilisé comme résidence principale (« domicile »). A partir de cette date, ce bail devra d’ailleurs obligatoirement être établi par écrit. Rien ne changera pour l’enregistrement de tous les autres baux d’immeubles tels que des bâtiments industriels, terrains, maisons de vacances, parkings,…
L’enregistrement confère au bail une date dite « fixe ». Par ailleurs, le contrat sera « contraignant à l’égard de tiers ».
C’est important pour le locataire et le bailleur.
Ainsi, le locataire bénéficiera à partir de cette date « fixe » d’une protection légale contre l’expulsion par le nouveau propriétaire lors de la vente de l’immeuble. Le bail engagera donc le nouveau propriétaire-bailleur.
En même temps, l’enregistrement d’un bail d’immeubles partiellement affectés à des fins professionnelles et partiellement destinés à l’habitation présente pour le bailleur l’avantage que les revenus sont calculés et imposés distinctement pour chaque partie. En l’absence d’enregistrement, les recettes locatives nettes sont entièrement imposables.

Qu’implique l’enregistrement d’un bail ?
L’enregistrement d’un bail signifie que le bureau d’enregistrement compétent inscrit dans un registre les principales données d’un bail. Cette inscription est confirmée par un cachet apposé sur le bail.

Que dois-je enregistrer ?
Le bail est enregistré. Le contrat (ou sa copie) doit être signé par le bailleur et le locataire et comporter au moins les mentions suivantes :
- les nom et adresse du bailleur
- le nom du locataire
- la date à laquelle la location prendra cours
- le loyer
- la description de l’immeuble, de préférence (mais pas obligatoirement) en mentionnant la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.

Où dois-je enregistrer ?
Le bail doit être enregistré au bureau d’enregistrement compétent du lieu où se situe l’immeuble loué.
Vous trouverez le bureau d’enregistrement compétent et toutes les informations utiles (heures d’ouverture, adresse e-mail, numéro de téléphone, …)
- soit en naviguant sur :
http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=fr
Après avoir ouvert ce lien, vous cliquez sur :
1/ "Compétences" dans la colonne de gauche,
2/ ensuite sur "ACED" dans la liste de sélection Administration,
3/ ensuite sur "Enregistrement des baux d’immeubles" dans la liste des compétences,
4/ et enfin vous entrez le code postal et éventuellement la rue où se situe l’immeuble loué. En cliquant sur la rue ou la commune retrouvée, toutes les informations relatives au bureau d’enregistrement compétent s’afficheront.
- soit en formant le numéro 0257-257 57 du call center des Finances, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.

Comment puis-je enregistrer ?
Possibilité 1 : Le bailleur envoie par mail le bail signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Mentionnez dans le courrier électronique les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.
Possibilité 2 : Le bailleur envoie par la poste le bail (de préférence en deux exemplaires pour accélérer la procédure) signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Mentionnez dans la correspondance les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.
Possibilité 3 : Le bailleur envoie par fax le bail signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Vous trouverez le numéro de fax de ce bureau sous la question 4. Mentionnez dans la correspondance les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.
Possibilité 4: Le bailleur se présente personnellement au bureau d’enregistrement compétent muni du bail signé par les deux parties (de préférence en deux exemplaires pour accélérer la procédure). Vous trouverez l’adresse de ce bureau sous la question 4. Le bail enregistré vous sera remis sur place..

Quand dois-je enregistrer ?
Le bailleur doit enregistrer le bail dans les deux mois à compter de sa signature par le bailleur et le locataire.

Que se passe-t-il lorsque je n’enregistre pas le bail ?
Si le bail n’est pas enregistré dans les délais, le locataire pourra mettre fin au contrat sans préavis, ni indemnité. Par ailleurs, les recettes locatives nettes seront entièrement imposables dans le chef du bailleur en cas de non-enregistrement d’un bail d’immeubles partiellement affectés à des fins professionnelles et partiellement destinés à l’habitation. C’est pourquoi le bailleur a tout intérêt à enregistrer le bail et a l’obligation de le faire. Pour éviter toute ambiguïté : le locataire peut (mais ne doit pas) faire enregistrer un bail si ce dernier le juge souhaitable.

Combien coûte l’enregistrement ?
L’enregistrement d’un bail d’un immeuble utilisé à titre de résidence principale sera gratuit dès le 1er janvier 2007. Auparavant, le montant s’élevait à 30 euros (25 euros de droits d’enregistrement et 5 euros de timbres fiscaux).
Rien ne changera pour l’enregistrement des autres baux. Toutefois, les timbres fiscaux ne devront plus être appliqués.

Dois-je enregistrer un bail en cours ayant été conclu avant le 1er janvier 2007 ?
Les baux en cours conclus avant le 1er janvier 2007 qui concernent des immeubles utilisés à titre de résidence principale et qui ne sont pas encore enregistrés, doivent l’être avant le 1er juillet 2007. Si vous enregistrez le bail après le 30 juin 2007, vous devrez payer une amende de 25 euros.

D’autres questions ?
Contactez le call center des Finances au 02.572.57.57, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.
Vous pouvez consulter la Loi Programme du 27 décembre 2006 sur: http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_f.htm


Les précautions à prendre avant de devenir copropriétaire.

Acquérir un appartement ou un garage dans un immeuble placé sous le régime de la copropriété fait d'office entrer le propriétaire dans un système propre, régi à la fois par les dispositions du code civil, mais aussi par les statuts de l'immeuble, Il est donc prudent d'en examiner le contenu avant de s'engager.

Les dépenses de l'immeuble constituent un autre point à ne pas négliger. La hauteur des charges et les travaux à venir peuvent considérablement varier d'un immeuble à l'autre. S'informer avant d'acheter est certainement le meilleur conseil à donner au candidat acquéreur. Un rapide examen des statuts et des récentes décisions prises par l'assemblée générale des copropriétaires peut donner un aperçu de ce qui attend le futur copropriétaire.

Les règles obligatoires.
Tout immeuble comprenant au moins deux entités distinctes, appartenant à des propriétaires différents, est régi par les dispositions sur la copropriété forcée, Celles-ci sont les mêmes, qu'il s'agisse d'une ancienne maison divisée en deux ou trois logements ou en un bloc de plusieurs dizaines d'appartements.
Les règles sont contenues dans la loi (section du code civil consacrée à la copropriété forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis art. 577-2 et suivants), http://www.immorp.com/Documents/copro.htm#loi
mais, surtout, dans les statuts de l'immeuble. Il s'agit d'un acte rédigé par un notaire et qui reprend toutes les règles de fonctionnement de l'immeuble visé. Ces règles peuvent donc varier d'un immeuble à l'autre.
Elles sont indispensables au bon fonctionnement de l'ensemble, puisque à côté des parties privatives existent les parties dites communes et appartenant à l'ensemble des copropriétaires, qui doivent être gérées de façon collective.
Les statuts comportent l'acte de base, qui détermine les points principaux utiles à la gestion et le règlement de copropriété, base de la vie commune.
L'acte de base contient notamment la description de l'immeuble, tant dans ses parties communes que privatives, et la quote-part dans les parties communes de chaque lot, sur base de laquelle les charges seront calculées. Cette proportion s'exprime souvent en millièmes.
Il explicite le fonctionnement de l'assemblée générale, le rôle et le pouvoir du conseil de gérance éventuel, du syndic, etc. '
Le règlement d'ordre intérieur fixe quand à lui les règles de bonne conduite et les droits et devoirs des occupants (possession d'un animal, couleur de la tente solaire, antenne parabolique..).
Vu l'importance des statuts de l'immeuble dans la vie quotidienne de celui-ci et les implications financières que ces dispositions peuvent entraîner, le futur acquéreur prendra soin de les consulter attentivement ct préalablement à son engagement.
Parmi les points donnant souvent lieu à contestation, et qu'il conviendra de vérifier, citons, à titre d'exemples: le mode de répartition des dépenses, la participation du rez-de-chaussée dans les frais d'ascenseur ou des étages dans l'entretien du jardin, particulièrement si seul l'occupant du rez en a la jouissance, ou encore la contribution d'un copropriétaire ne possédant pas de garage dans les frais de ceux-ci.
Le caractère commun des balcons et des terrasses donne souvent lieu à contestation quand il s'agit d'entreprendre des travaux de réfection, particulièrement lorsque la toiture (généralement commune) forme un balcon privatif.
Qu'en est-il des tuyauteries rampantes, c'est-à-dire traversant les appartements ? Celles ci deviennent souvent poreuses avec le temps et doivent être remplacées.

Quels sont les pouvoirs du syndic et du conseil de gérance ?
Faut-il une autorisation pour posséder un animal, ou est-ce prohibé ? La porte d'entrée doit-elle être fermée à clé en permanence ? Est-il permis d'établir un bureau ou d'exercer une profession libérale dans les lieux ? Les majorités sont requises lors des votes en assemblée générale, selon le type de décision (la loi constitue un minimum)...
Outre les statuts proprement dits, il faut savoir que les procès-verbaux des assemblées générales ordinaires et extraordinaires sont également opposables à tous les copropriétaires, mêmes ceux qui n’étaient pas encore propriétaires au moment ou la décision a été prise !
Ils font donc partie intégrante des statuts. Le syndic en conserve une copie. Le nom du syndic qui administre l'immeuble doit être affiché de façon visible à l'entrée de celui-ci.

Le volet financier.
Comme souvent, c'est cet aspect des choses qui est le plus délicat.
Le candidat acquéreur devrait prendre la précaution de s'informer sur la hauteur des charges courantes et voir ce qu'elles englobent effectivement. Il devrait également prendre soin de s'enquérir de l'état des parties communes: âge de la chaudière, de la toiture, de l'ascenseur... Il sera particulièrement prudent si plusieurs appartements sont offerts à la vente en même temps. Cela peut constituer un signe de lourdes dépenses en perspective. Il se procurera les derniers procès-verbaux d'assemblée afin de voir quels travaux sont projetés ou ont déjà été décidés. Le syndic joue également un rôle dans la délivrance des informations.
Une question complexe est de savoir qui paye le coût des travaux décidés avant la vente mais exécutés après celle-ci. En principe, c'est le vendeur qui supporte tous les frais si le syndic a déjà adressé une demande de paiement aux copropriétaires, et ce même si c'est l'acquéreur qui profitera des améliorations. Par contre, c’est le nouvel acquéreur qui assume les travaux dont le paiement est demandé après la vente.
Enfin, la plupart du temps, un fonds de roulement a été constitué. Il s’agit d'une réserve destinée à alimenter les dépenses courantes et périodiques, telles que le concierge, le chauffage, l'eau.. Le syndic restitue la quote-part du lot vendu à l'ancien propriétaire et réclame le même montant au nouvel acquéreur, puisque c’est ce dernier qui profitera des dépenses payées à l'aide de ce fonds.
Le fonds de réserve est, quand à lui, une sorte d'épargne, puisqu’il s’agit d'une réserve d'argent constituée afin de faire face à des dépenses importantes et occasionnelles.
Le montant peut varier d'un immeuble à l'autre et se révéler important. Ce fonds appartient à la copropriété et n'est donc pas remboursé automatiquement au vendeur. Cependant, le compromis de vente peut prévoir que l'acquéreur remboursera une somme équivalente au vendeur. Prudence donc.


Vous aménagez dans un nouvel appartement que vous venez de louer ? Pensez déjà à l’état des lieux de sortie….

Comme locataire, vous êtes responsable des dégradations des murs… Ainsi, tous les trous que vous ferez pour accrocher vos cadres, photos, tableaux etc. devront être soigneusement rebouchés à votre sortie. Si vous omettez cette obligation, vous serez redevable d’une indemnité compensatoire.

Afin de vous éviter ces désagréments, voici deux systèmes d’accrochage ingénieux :

Le crochet X

Suspendre au mur un cadre, un sous-verre un miroir ou des objets légers ne nécessite pas une fixation avec chevillage. Les crochets sont donc souvent utilisés. Ils peuvent supporter des charges jusqu’à 30 Kg.
La pointe, dirigée par deux trous percés dans le haut du crochet, est plantée en biais, ce qui assure une forte résistance à la traction verticale.
Le modèle traditionnel de crochet à clouer sur les murs est le crochet à tableau ou crochet aiguille et qui est également connu sous les marques "crochet Français" et "Crochet X".
Il est destiné à être planté dans les murs en plâtre (enduit de plâtre, carreau de plâtre, plaque de plâtre), en bois ou en brique. Ce crochet en acier laitonné a une forme bien particulière. On le fixe sur le mur par une ou plusieurs pointes-aiguilles en acier trempé, à tête en laiton sertie.
Selon la charge à accrocher, on choisira un crochet plus ou moins grand, avec une, deux ou trois pointes.
Les pointes ne laissent qu’un tout petit trou, pratiquement invisible

Il existe des modèles utilisables sur tous matériaux :
Spécial béton : en fer laitonné avec des pointes en acier extra dur, ils offrent une grande résistance.
Spécial plaques de plâtre, carreaux de plâtre, béton cellulaire : en acier trempé de grande résistance, ils ne se déforment pas et peuvent être réutilisés. En outre leur grande facilité d'emploi permet une bonne utilisation, même sur matériaux durs.
Spécial parois creuses : en acier laitonné, de grande résistance et de grande facilité d'emploi, ces crochets très stables s'utilisent sur parpaings, cloisons de plâtre alvéolées ou briques.


Les cimaises.

Les cimaises de présentation permettent de ne pas avoir à percer le mur dans sa partie visible.
Elles s’intègrent à tous les environnements. Peinte dans la couleur du mur, elle s’efface totalement.
Elles vous permettent de réaliser un accrochage de type galerie d’art.
Elles vous autorisent à modifier l’ordonnancement de l’accrochage au gré des besoins ou des envies.

Elles peuvent être laissées dans l’appartement et reprises par le nouveau locataire, ou, avec son accord préalable, par le propriétaire.