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LES NOUVEAUTES IMMOBILIERES

5/12/2006


Dans cette édition de notre lettre d'information immobilière, vous trouverez:


Immobilier résidentiel Bruxelles - VENTE


Appartement 90 m² deux chambres et parking à Anderlecht

1070 Bruxelles (Anderlecht)

Appartement deux chambres, 90 m², 90 m², avec terrasse et emplacement de parking, dans un immeuble récent.


Taxation sur la plus-value lors de la revente d'immeuble.

Depuis le 31 décembre 1996, un propriétaire (agissant dans la cadre de la bonne gestion de son patrimoine et n'ayant pas voulu réaliser sciemment une opération spéculative) qui vend son immeuble bâti (c'était déjà le cas pour les terrains, avec un taux de 33 % en cas de revente avec plus-value pour la période de 0 à 5 ans, ensuite de 16,5 % pour la période de 5 à 8 ans. Ensuite, pas de taxation sur plus-value) pourrait devoir payer une taxe de 16,5 % sur la plus-value réalisée.
Cette taxation n'est toutefois applicable que s'il existe un délai de moins de cinq ans entre la date d'achat et celle de revente (dates de référence : d'acte authentique notarié à acte authentique). Cette taxation est également applicable lorsque le vendeur a reçu l'immeuble par donation (mais pas par succession) : dans ce cas, le délai entre la donation et la revente est fixé à trois ans.
Cette mesure ne vise pas les habitations occupées par le vendeur, pour autant que celui-ci ait pu bénéficier des déductions pour habitation prévues par le Code des Impôts sur les revenus. Ne sont pas concernés non plus, les ventes de biens apparternant à des mineurs d'âge ou à ceux qui y sont assimilés.

La plus-value est la différence entre le montant payé lors de l'achat et son prix de revente.
Le montant payé lors de l'achat représente le prix payé au vendeur originaire, majoré des frais que l'acquéreur (l'actuel vendeur imposé) a réellement payés (par exemple : droits d'enregistrement, frais d'actes). Ces frais peuvent être fixés forfaitairement à 25 % du prix d'achat.
Ce montant peut encore être augmenté de 5 % pour chaque année entière qui s'est écoulée entre les 2 opérations.
Il peut également être majoré du coût des travaux que le propriétaire aura supportés, pour autant qu'ils aient été réalisés par des entrepreneurs enregistrés.
Ne seront donc pas pris en considération les améliorations apportées à l'immeuble par le propriétaire personnellement, de ses blanches mains, par celles de sa famille ou par une main d'oeuvre de complaisance...
Le prix de revente est celui que l'actuel vendeur aura pu obtenir, diminué des frais (justifiés) qu'il aura payé pour mettre le bien en vente : frais de publicité, honoraires d'agence immobilière, etc.
Le vendeur devra déclarer cette plus-value dans sa déclaration fiscale à l'impôt des personnes physiques (IPP)de l'année qui suit celle où la vente a eu lieu.
La plus-value sera imposée au taux de 16,5 %, indépendamment des autres revenus déclarés et cette taxe sera majorée des additionnels et de la contribution de crise.
Si le vendeur ne réside pas en Belgique et qu'il ne doit pas remplir de déclaration fiscale, c'est le notaire appelé à dresser l'acte authentique de vente qui devra prélever cette taxe et la virer à l'administration.

Précision récente :

Comme indiqué ci-dessus, une exception importante existe dans l’hypothèse de la cession à titre onéreux de l’habitation pour laquelle la déduction pour habitation peut, pour toute la période comprise entre le 1er janvier de l’année qui précède celle au cours de laquelle a eu lieu l’aliénation et la date de celle-ci, être accordée en application de l’article 16.

Précisons d’abord que la date d’aliénation dont question, est la date de l’acte authentique de vente et non pas la date du compromis.

Voici ce qui stipule le code des impôts sur les revenus :

" Par dérogation à l'article 90, 10°, ne sont pas imposables les plus-values constatées à l'occasion :

1° de la cession à titre onéreux de l'habitation dont le revenu cadastral est exonéré conformément à l'article 12, § 3, pendant une période ininterrompue d'au moins 12 mois qui précède le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu. Pour le calcul de la période ininterrompue de 12 mois, il peut, le cas échéant, également être tenu compte de la période au cours de laquelle la déduction pour habitation pouvait être accordée pour cette habitation en application de l'article 16 tel qu'il existait avant d'être abrogé ou de l'article 526, § 1er. Toutefois, une période de 6 mois au maximum, durant laquelle l'habitation doit rester inoccupée, pourra s'intercaler entre la période d'au moins 12 mois et le mois au cours duquel l'aliénation a eu lieu"

Cette disposition est d'application à partir de l'exercice d'imposition 2006 (=> revenu 2005, donc la déclaration à déposer pour ce 19/7/2006).

En clair, il n'y a pas de plus-value en cas de revente du bien que l'on habite (et dans lequel on est domicilié) durant une période de 12 mois précédant la date de la signature de l'acte.

Pour les exercices d'imposition antérieurs, la durée de 12 mois correspondant à l'année civile précédant l'année.

Enfin, la suppression de la notion de déduction pour habitation reste sans incidence. Il suffira que l’habitation ait pu bénéficier de ce que l’on appelle désormais l’exonération pour habitation personnelle.


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