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1030 Bruxelles (Belgique)
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LES NOUVEAUTES IMMOBILIERES

11/09/2006


Dans cette édition de notre lettre d'information immobilière, vous trouverez:


Immobilier résidentiel Bruxelles - VENTE


Maison unifamiliale avec jardin à vendre à Schaerbeek, proximité Meiser

1030 Bruxelles (Schaerbeek)

Maison unifamiliale rénovée, 260 m², avec jardin sud à proximité de la place Meiser


Immobilier résidentiel Bruxelles - LOCATION


Rez-de-chaussée deux chambres avec jardin

1030 Bruxelles (Schaerbeek)

Meiser - Appartement 2 chambres au rez-de-chaussée, avec jardin


Bonne nouvelle en Wallonie
Afin d'inciter les propriétaires privés à mettre leurs logements en location via des agences immobilières sociales et des associations de promotion du logement, le gouvernement wallon vient de ramener à zéro le précompte immobilier des privés qui se lancent dans ce système, ce qui, par ricochet, annule aussi les additionnels provinciaux et communaux.
Le Fonds du Logement des familles précise cependant qu'« une convention écrite doit être établie entre le contribuable (propriétaire) et l'opérateur immobilier, qui déterminera la durée de la mise à disposition de l'immeuble, le prix du loyer et, le cas échéant, le descriptif des travaux à réaliser », ceci afin de promouvoir la rénovation.



Apprendre la plomberie.
Certaines petites réparations ou entretiens ne nécessitent pas obligatoirement l’intervention d’un professionnel. Pour apprendre, à l’aide de vidéos, a bricoler vous-même, une adresse utile a mettre dans vos favoris !
http://www.bricovideo.com/video_haut_debit.html

Code du logement à Bruxelles - Rappel

Une attestation est obligatoire pour mettre en location un logement meublé ou un logement non meublé d’une surface inférieure ou égale à 28 m² depuis le 20 juin 2006
Pour obtenir le formulaire cliquez ici


Dès 2009, plus de vente ou de location sans certificat énergétique !
La lutte contre le réchauffement du climat et la préservation des ressources énergétiques constituent deux des défis majeurs de ce siècle. L’Europe s’y attelle en instaurant notamment une expertise obligatoire des biens immobiliers. Il s’agira d’un véritable contrôle technique, susceptible d’influer sur les conditions de la vente.
Compétence des Régions.
Une directive européenne (2002/91/EG du 12 décembre 2002 sur la performance énergétique des bâtiments, publiée le 4 janvier 2003) vise à promouvoir l’amélioration de la performance énergétique des bâtiments dans l’Union. Elle prend en considération les conditions climatiques extérieures et les particularités propres à chaque pays. Est principalement visée l’isolation thermique du parc immobilier.
En Belgique, cette matière est de la compétence des Régions. Celles-ci auraient du modifier leur législation en conséquence dans les trois ans, soit au plus tard le 4 janvier 2006, mais, en pratique, seule la Région flamande a été en mesure de transposer la directive.
En droit, la transposition d’un texte supranational s’effectue en rédigeant ou en modifiant des textes du droit national et/ou régional afin de permettre la réalisation des objectifs fixés par la directive et d’abroger les textes qui pourraient être en contradiction avec ces objectifs.
Objet.
La directive peut se résumer en cinq points :

1. le souci d’évaluer la performance énergétique d’un bien immobilier. Les Etats doivent déterminer une méthode de calcul fiable, qui tienne compte d’une série de facteurs extérieurs (climat, degré et fréquence d’exposition solaire, etc.) et intérieurs. Parmi ces derniers, on citera la ventilation, l’isolation thermique, la performance du système de chauffage installé, la production d’eau chaude ou même les besoins en climatisation.
2. le respect d’exigences minimales en matière de performance énergétique. La directive distingue les biens immobiliers neufs, ceux de grande taille, et ceux qui font l’objet d’une rénovation conséquente (sur plus de 1000 m²). Seule une volonté de limiter la consommation en énergie est imposée. Aucun rendement précis ne doit être respecté par les Etats.
3. la certification de la performance énergétique des biens immobiliers.
Cette tâche relève de la compétence des Régions et concerne directement tout propriétaire qui souhaite mettre son bien en location ou le vendre, ainsi que toute personne qui envisage de construire.
Tout bien immobilier qui sera construit, vendu, ou attribué à un nouveau locataire devra être certifié quant à ses qualités énergétiques. Un certificat de performance énergétique devra être délivré afin que le maître d’ouvrage, le locataire ou le propriétaire puisse mieux déterminer le coût énergétique à prévoir et le comparer avec celui d’autres biens. Comme la logique qui préside à la création de ce certificat est également d’améliorer les performances futures du bien, il préconisera une série de conseils destinés à accroître l’économie d’énergie. Ce certificat ne pourra être délivré que par un expert agréé, qui aura suivi une formation adaptée. Actuellement, plus de mille candidats suivent une telle formation.
4. l’inspection régulière des chaudières et des systèmes de climatisation dans les immeubles.
Depuis longtemps, les chaudières à mazout sont régulièrement inspectées. La directive rejoint cette logique.
5. l’évaluation de l’installation de chauffage lorsqu’elle comporte des chaudières de plus de 15 ans. Un expert est chargé d’inspecter les installations visées et, le cas échéant, de proposer des solutions de remplacement moins gourmandes en matière énergétique.
La procédure d’avis énergétique (PAE).
En Belgique, il existe 4.250.000 logements, dont les ¾ constituent des maisons familiales. Chaque année, plus de 45.000 logements neufs s’ajoutent, dont la superficie moyenne (130 M²) est la plus grande d’Europe, exception faite du Luxembourg.
La Belgique n’a pas attendu une décision européenne pour effectuer ce type d’audit. Il existe une procédure dite d'avis énergétique (PAE), développée de manière conjointe par les trois Régions, qui permet de réaliser des audits énergétiques dans les logements existants. Tout propriétaire peut d’ores et déjà demander un audit de son bien. Celui-ci est effectué par des auditeurs, architectes ou ingénieurs. Il présente un coût qui oscille entre 400 et 600 EUR, selon la complexité des lieux audités, leur facilité d’accès, la présence ou non de plans, la nécessité d’effectuer un mesurage, etc.
Déduction fiscale pour la PAE.
Il est accordé une réduction d’impôt pour cette dépense, ainsi qu’une prime régionale de 50 %. Des plafonds existent, comme, par exemple 300 EUR en Région wallonne. Une prime complémentaire existe pour l’examen par thermographie (v.infra). Elle s’élève à la moitié du coût de l’examen et est plafonnée à 200 EUR. De manière plus générale, depuis 2002 (exercice d’imposition 2003), toute une série de dépenses, dont celle d’un audit, effectuées en vue d’une utilisation plus rationnelle de l’énergie font l’objet d’une réduction d’impôt.
Citons l’isolation du toit, le remplacement d’une vieille chaudière, l’installation de panneaux solaires ou d’un système de chauffage à l’énergie solaire.
Et en pratique ?
La PAE comporte deux volets. Le premier, commun à tous les audits, étudie le bâtiment en situation hivernale. Le second, réalisé sur demande, se penche sur la ventilation et la surchauffe estivale éventuelle. Il existe déjà des logiciels qui, à partir des normes européennes, permettent la réalisation de tous les calculs, la comparaison d’un bâtiment dans deux situations, et la présentation du scénario de rénovation le plus approprié.
Enfin, un examen par thermographie peut être demandé par la propriétaire. L’avantage principal de ce type d’examen est de déceler la présence de ponts thermiques, mais également d’identifier avec beaucoup de précisions les éventuels défauts dans une isolation déjà existante.
Où en sont les Régions ?
Région flamande.
A ce jour, seule la Région flamande dispose d’une législation adaptée aux nouvelles normes européennes. Un arrêté du Gouvernement flamand (11 mars 2005, Moniteur Belge du 17 juin 2005) fixe ces exigences en matière de performance énergétique et de climat intérieur des bâtiments. Il concerne les constructions ou les rénovations dont la demande de permis d’urbanisme aura été introduite après le premier janvier 2006. Par ce nouveau décret, la Région flamande impose la présence d’un système de ventilation dans les nouveaux bâtiments. Les performances des installations de chauffage, de ventilation, d’isolation, de climatisation ou d’éclairage sont également prises en compte.
Région bruxelloise.
La Région de Bruxelles Capitale possède une législation en matière d’isolation thermique des immeubles de logement, des immeubles de bureaux et des bâtiments scolaires, qu’ils soient neufs ou soumis à une rénovation. Mais celle-ci s’avère insuffisante en regard des nouvelles exigences européennes. C’est pourquoi, il existe déjà un avant-projet d’ordonnance en cours de rédaction. Celui-ci prévoit notamment que ce sera à l’Institut Bruxellois pour la gestion de l’environnement (IBGE) qu’il incombera de délivrer le certificat énergétique.
Région wallonne.
En Région wallonne, Le secteur du logement représente 22% de la consommation d'énergie. La Région wallonne a également déjà légiféré en matière d’isolation thermique des immeubles de logement, des immeubles de bureaux et des bâtiments scolaires, qu’ils soient neufs ou soumis à une rénovation. Selon André Antoine, le Ministre wallon du Logement, des Transports et du Développement territorial, le placement de panneaux solaires thermiques sera obligatoire pour tout bâtiment public ou équipement communautaire (crèche, centre sportif, hôpital....) neuf ou lors d'une transformation importante. Les nouvelles constructions d'une piscine couverte devront également tenir compte de la problématique des panneaux solaires.
La Région dispose même d’une législation sur la question de la ventilation de ces biens immobiliers. Enfin, une société mixte (composée de personnes morales et physiques qui émanent du secteur public et du secteur privé) sera créée pour faciliter l'installation, chez des particuliers qui n'en ont pas les moyens, des panneaux solaires. Le particulier devra lui payer sa consommation d'eau chaude sans être propriétaire des panneaux…
Depuis 2004, la Région a anticipé la directive européenne, année où elle a mis en place l’action « Construire avec l’énergie ». Cette action vise à promouvoir la réalisation de logements neufs dont la performance énergétique dépasse les exigences réglementaires actuellement en vigueur. Elle est destinée à préparer les architectes et les entrepreneurs à la future modification de la réglementation thermique. En deux mots, la région wallonne propose de « faire mieux que la réglementation ». Dans cette optique, elle encourage dès maintenant les candidats bâtisseurs à opter pour des logements neufs de meilleure efficience énergétique. Elle encourage également les professionnels à développer de manière volontaire des projets allant au-delà des exigences énergétiques imposées par l’Europe. Enfin, elle veut favoriser la rencontre entre l’offre et la demande.
En ce qui concerne la PAE, des auditeurs agrées, nommés pour trois ans, ont déjà été formés. Leur statut est fixé. Seuls seront retenus ceux qui font preuve de références attestant d’une véritable expérience dans le domaine de l’évaluation énergétique. Bien entendu, l’auditeur se doit d’être totalement indépendant de l’audité. Il ne peut davantage être un fournisseur d’énergie, ni un fournisseur d’équipement visé par l’audit. Il doit enfin s’engager à respecter un cahier minimal des charges qui reprend les conditions fixées par les arrêtés.
Pour ces deux Régions, une législation similaire à celle de la Région flamande devrait voir le jour au plus tard en 2009. La transposition de la directive est en cours de préparation. Tout comme en Région flamande, il faut s’attendre dans les deux autres Régions à un renforcement des exigences en matière d’isolation thermique des bâtiments. Ce renforcement s’inscrit en droite ligne dans le prolongement des engagements pris à l’occasion de la signature du protocole de Kyoto.
Quel peut être l’impact du certificat énergétique dans le cadre d’une vente ou d’une location ?
Nul ne peut voir l’avenir, mais la plupart des experts estiment que le coût énergétique ne cessera de monter. Or, jusqu’à présent, il est relativement aisé à un propriétaire qui vend son bien de celer les informations sur la dépense calorique du bien. Comme aucune législation n’existe, certains omettent de mentionner que la chaudière n’est pas aux normes et consomme un maximum. D’autres ne produisent que les factures d’été. Ce sera par exemple le cas à l’occasion de la vente d’un appartement placé sous le régime de la copropriété forcée. D’autres encore n’hésitent pas à limiter fortement leur consommation énergétique dans les semaines ou mois qui précèdent la vente. A tous les stades d’une vente, personne n’a intérêt ou l’obligation de soulever ce point négatif. L’agent immobilier peut l’ignorer, mais, dans le cas contraire, il n’est pas certain qu’il soulèvera d’office un argument défavorable à la vente. Lorsque le dossier arrive chez le notaire, ce dernier ne dispose généralement d’aucune information susceptible de mettre en garde l’acquéreur. C’est d’autant plus vrai que, contrairement en France, aucune indication n’existe sur les volumes des habitations.
Bref, à moins de vivre dans le bien, il est quasiment impossible à un candidat acquéreur d’être certain que ce qu’affirme le vendeur correspond à la réalité.
Le problème risque de se poser avec encore plus d’acuité en ce qui concerne le locataire. Son budget est souvent serré et, dans certains cas, la dépense énergétique peut constituer à elle seule un « mini-loyer », (trop) lourd à supporter. C’est déjà le cas actuellement pour certain d’entre eux. Un certificat énergétique très mauvais pourrait tout simplement écarter le bien de toute location.
Avec les nouvelles exigences européennes en la matière, le certificat énergétique deviendra un facteur non négligeable lorsqu’il s’agira de vendre ou louer son bien immobilier. Des comparaisons entre différents immeubles pourront être effectuées par tout candidat à l’achat ou à la location. Au même titre que le montant de la mensualité du crédit hypothécaire à contracter, le candidat acquéreur intégrera dans son calcul le coût mensuel énergétique et, s’il est élevé, le coût de la rénovation proposée par le certificat pour le diminuer.
Dans le meilleur des cas, ce dernier coût amputera d’autant le prix proposé. Dans le pire des cas, il découragera les amateurs et, à terme, pourrait «brûler » le bien. Dans le milieu immobilier, cela signifie que le bien sera tellement resté longtemps en vente que les amateurs s’en méfieront assez pour l’écarter d’emblée.
En conséquence, surtout si, à moyen terme, on souhaite louer ou vendre son bien immobilier, il est avantageux d’opter dès maintenant pour la procédure dite volontaire. Des « facilitateurs » peuvent être contactés pour entamer la procédure. Ceux-ci délivrent un avis neutre et éclairé sur la meilleure solution énergétique d’un bâtiment, peuvent renseigner un bureau d’étude, un fournisseur d’équipement ou installateur, comparent des offres d’équipement en matière de chauffage ou d’éclairage, par exemple, et présentent les différentes aides mises à disposition par la Région.
Les éventuelles rénovations devant de toute façon être effectuées, pourquoi ne pas prendre le taureau par les cornes ? D’une part, cela fera autant d’économisé et, d’autre part, en cas de vente ou de location, cela permettra d’avoir une longueur d’avance sur beaucoup d’autres propriétaires qui, comme souvent en Belgique, risquent d’attendre le dernier moment pour réagir. Sans compter que les auditeurs risquent d’être pris d’assaut dès 2008.
Que se passera-t-il au premier janvier 2009 ?
En pratique, au premier janvier 2009, sous peine d’amendes, plus aucune vente, construction ou location d’un bien immobilier ne pourra s’effectuer sans la production d’un certificat énergétique. Ce document, véritable résultat d’un contrôle technique des immeubles, devrait permettre une meilleure comparaison entre les divers biens mis en vente, et, de manière plus générale, apporter un peu plus de transparence dans le marché immobilier.
Adresses utiles sur le net :
Projet « impact » : http://www.belgium.e-impact.org/actualites_01_fr.htm
Service public Fédéral Finance : www.minfin.fgov.be
Site portail de l’énergie en Région Flamande : www.energiesparen.be
Site Internet de l’Antenne Normes "Energie et Climat intérieur" pour la nouvelle législation flamande : www.normes.be
Site portail de l’énergie en Région Wallonne : http://energie.wallonie.be
Institut Bruxellois pour la gestion de l’environnement : www.ibgebim.be