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LES NOUVEAUTES IMMOBILIERES

16/01/2008

Dans cette édition de notre lettre d'information immobilière, vous trouverez:

Immobilier résidentiel Bruxelles - LOCATION

1030 Bruxelles

• Loft 160 m²

1950 Kraainem

• Maison Bel-Etage 4 chambres avec garage et jardin

Droits d’enregistrement différents selon les Régions

Depuis l’autonomie accordée en matière fiscale aux régions suite aux accords de 2001, dits « du Lambermont », une concurrence s’est instaurée entre Bruxelles, la Flandre et la Wallonie.

Wallonie
Lorsqu'on achète une habitation (appartement ou maison),  on paye 12,5 % de droits d’enregistrement et seulement 6 % à trois conditions :

Bruxelles
En région bruxelloise, depuis 2003, le taux réduit (de 6 %) a été purement et simplement supprimé tandis qu'est maintenu celui de 12,5 %. Toutefois, la  base imposable pour appliquer ce taux pourra être réduite de 60.000 ou même de 75.000 euros lorsque l'immeuble est situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation (en abrégé EDLR).
Avantage :
Cela représente un avantage de respectivement 7.500 et 9.375 euros.
Conditions :

• Seule une personne physique peut bénéficier de cet abattement. Les personnes morales (sociétés) ne peuvent en profiter.
• L'acquéreur ne peut être pleinement propriétaire d'une autre habitation au moment de l'acquisition, sauf si cette autre habitation est vendue dans les deux ans à compter de la date de l'enregistrement de sa nouvelle acquisition. Dans ce cas, il pourra récupérer le montant de la diminution dont il aurait profité par l'application des règles de l'abattement. Lorsque l’acquisition est faite par plusieurs personnes, elles ne peuvent, en outre, posséder conjointement, à la date précitée, la totalité en pleine propriété d’un autre bien immeuble destiné en tout ou en partie à l’habitation.
• La vente doit être réalisée en pleine propriété (exclusion de l’achat en usufruit seulement, par exemple). Aucun autre mode de transmission de la propriété que la vente n’est accepté (donation, échange, partage, etc.).
• L'acquéreur doit établir sa résidence principale dans l'habitation acquise dans les deux ans
  à partir du jour de l'enregistrement de l'achat. (trois s’il s'agit d'un appartement sur plan ou en construction).
• L'acquéreur doit établir sa résidence principale en région de Bruxelles Capitale pendant une période ininterrompue de cinq ans. Sauf preuve contraire, la date de l'inscription au registre de la population (ou dans le registre des étrangers) suffit.
  Il est à préciser que cet abattement n'est pas d'application en cas d'achat d'un terrain à bâtir. Par contre, il peut être appliqué sur la valeur du terrain dans le cadre de l’acquisition d’un appartement nouvellement érigé ou d’un appartement sur plan. Pour calculer les droits d’enregistrement à prévoir, vous pouvez consulter la page http://www.immorp.com/Documents/formulaires/fraisacte1.htm

Flandre
C’est en région flamande que les choses ont le plus bougé depuis 2002 (décret du premier février 2002). Le taux de 6 %  a été réduit à 5 % tandis que le taux plein est passé de 12,5 % à 10 %. Le taux de 5 % vaut pour tout achat de bien immobilier, quelle que soit la qualité juridique de l’acquéreur (personne physique ou société). Sur la première tranche de 12.500 euros, un abattement est octroyé. En d’autres termes,  l’acheteur ne paie aucun droit sur cette première tranche de 12.500 euros que le taux soit de 10 % (avantage de 1.250 euros) ou de 5 % (avantage de 625 euros). Comme en région bruxelloise, l’acquéreur doit être une personne physique, ne pas posséder d'autres biens immobiliers et destiner l'immeuble à devenir dans les deux ans son habitation principale et unique (trois ans s'il s'agit d'un terrain sur lequel va s'ériger cette construction principale). Il doit également acheter la totalité de l'immeuble. Enfin, a été introduite la notion originale de reportabilité (plus communément appelée technique du  "sac à dos").
Qu’est la reportabilité ?
Les droits d’enregistrement payés à l’occasion du premier achat d’un bien immobilier peuvent être récupérés sur les droits d’enregistrement dus lors de l’acquisition d’un autre bien  immobilier lorsque le premier bien est vendu. Bien entendu, les deux logements (ancien et nouveau) doivent se situer en région flamande puisque l’objectif est de maintenir le contribuable sur le territoire régional.
Avantage :
L’acquéreur ne devra alors s’acquitter que de la différence des deux montants.

Conditions :
L’immeuble vendu devait constituer la résidence principale, tout comme l’immeuble acquis le devra.
Il s’agit d’un système réservé aux seules personnes physiques, même si elles achètent conjointement avec une société.
La vente du premier logement peut avoir lieu avant ou après l'acquisition du nouveau bien. Dans le premier cas, on parle de reportabilité des droits par imputation de ceux-ci et, dans l’autre, par restitution. Dans les deux cas, on ne paie que la différence entre les droits d’enregistrement dus lors de la nouvelle acquisition et ceux qui ont été acquittés lors de l’acquisition de l’immeuble revendu. Cette « faveur » fiscale est limitée à 12.500 euro et ne jouera évidemment pas si le montant des droits d’enregistrement de la première acquisition excède celui des droits de la deuxième acquisition puisqu’il n’y a rien à déduire
La reportabilité n’est pas automatique. Elle doit être demandée par l’intéressé, soit en profitant de l’acte notarié, soit dans une requête qui doit être présentée à l'administration de l'enregistrement.
D’autres conditions, complexes, existent, notamment au niveau des délais ou des situations dans lesquelles le bien acquis est un terrain à construire.
La reportabilité mise en cause au niveau européen :
La Commission a décidé de poursuivre la Belgique devant la Cour de justice pour discrimination pratiquée en Flandre en matière de taxation sur les mutations foncières.
Déjà en 2005 (avis motivé du 20 juillet 2005 sous l’intitulé IP/061044), la Commission avait fait savoir à la Belgique que le système de la reportabilité des droits d’enregistrement appliqué en Flandre était contraire au traité de la Communauté Européenne. Elle avait officiellement demandé à la Belgique de modifier sa législation. Pourquoi ? Parce qu’elle estime que les ressortissants des autres Etats membres sont clairement lésés. Pour la Commission,  le refus d’octroyer cet avantage fiscal aux personnes ayant acquitté cette même taxe à l’étranger restreint la liberté d’établissement et l’acquisition de biens immobiliers en Flandre. Or, la liberté d’établissement constitue l’un des grands principes européens. Dans le système régional flamand actuel, un citoyen qui quitte un État membre autre que la Belgique afin de s’installer en Flandre est défavorisé. S’il vaut acheter un bien comme résidence principale, il ne  pourra pas obtenir la déductibilité des droits d‘enregistrement  acquittés lors de l’acquisition de son logement précédent, situé dans son État membre d’origine. Cette « faveur fiscale » n’est réservée qu’aux personnes qui résident en Flandre.
La Commission estime par conséquent que la règle flamande constitue « une restriction au droit de tout citoyen de l’Union européenne de circuler et de séjourner librement sur le territoire de l’Union (article 18 du traité CE), ainsi qu’une restriction à la liberté d’établissement (article 43 du traité CE) et à la libre circulation du capital (article 56 du traité CE) ».
Dans sa réponse à l'avis motivé, la Belgique a nié que la pratique de la reportabilité des droits puisse constituer une quelconque restriction à la libre circulation des capitaux et affirmé que l'on ne pouvait pas comparer les résidents et les non-résidents. La Commission rejette ces arguments. Elle maintient qu'il y a restriction et estime que les personnes qui  résident en Flandre et y achètent un logement peuvent être comparées aux non-résidents qui achètent un logement en Flandre. Affaire à suivre…
Pour terminer, signalons que si un bien immobilier a été acquis au taux de 12, 5 % et est revendu dans les deux ans (délai calculé à partir de l’acte authentique), une restitution partielle des droits d’enregistrement perçus lors de l’acquisition peut être accordée (de 60 % en région wallonne et 36 % en région bruxelloise).

Afin de s'y retrouver, voici, en euros, un tableau comparatif des droits d'enregistrement perçus dans chaque région, selon que le taux s'applique, avec ou sans abattement :

Toujours en ce qui concerne la Flandre, un décret introduit un droit fixe (au lieu du droit proportionnel) spécifique pour la résolution ou l'annulation amiable des compromis de vente.


Retenez l'idée simple que si un compromis de vente est annulé, selon délais et modalités décrits, au lieu de payer 10 % de droits, il faut payer un droit fixe de 10 euros !

Cela ne concerne évidemment que l'aspect fiscal de l'affaire. Mais c'est une excellente initiative qui devrait être imitée par les 2 autres régions du pays !