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"LES NEWS !!!"

Sommaire

31/08/2007

Synthèse officielle de la loi sur les loyers

Une brochure explicative officielle relative à la loi sur les loyers (logement principal) très attendue suite aux nombreuses modifications législatives récentes vient enfin de paraître. Elle peut être téléchargée sur le site du SPF JUSTICE (9° édition – Août 2007 - Format PDF) : http://www.just.fgov.be/img_justice/publications/pdf/22.pdf

19/06/2007

Règlement général sur les Installations Electriques

Paru au Moniteur ce 19 juin 2007, un nouvel arrêté royal reporte l'obligation de la visite de contrôle de l'installation électrique d'une habitation rendue obligatoire en cas de transfert de propriété au 1er juillet 2008 ! Voir l'AR du 1 avril 2006

08/05/2007

Bail d'habitation: Modification du Code Civil.

La loi du 25 avril 2007 qui modifie des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer a été publiée ce 8 mai 2007 au Moniteur Belge. Elle entre en vigueur 10 jours après sa publication, soit le 18 mai 2008.

En voici le texte:

Modifications des dispositions du Code civil concernant les baux à loyer

Art. 97. Dans l'article 1714 du Code civil, modifié par la loi du 20 février 1991, les mots « Sauf dispositions légales contraires » sont ajoutés au début du texte.
Art. 98. Il est inséré un article 1714bis dans le même Code, libellé comme suit :
« Art. 1714bis. - L'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, est applicable à la chambre destinée au logement d'un ou plusieurs étudiants. ».
Art. 99. L'article 1716 du même Code abrogé par la loi du 20 février 1991, est rétabli dans la rédaction suivante :
« Art. 1716. - Toute mise en location d'un bien affecté à l'habitation au sens large implique, dans toute communication publique ou officielle, que figure notamment le montant du loyer demandé et des charges communes.
Tout non-respect par le bailleur ou son mandataire de la présente obligation pourra justifier le paiement d'une amende administrative fixée entre 50 euros et 200 euros.
Les communes, en tant qu'autorités décentralisées, peuvent constater, poursuivre et sanctionner les manquements aux obligations du présent article. La commune compétente est celle où le bien est situé. Ces manquements sont constatés, poursuivis et sanctionnés selon les formes, délais et procédures visés à l'article 119bis de la nouvelle loi communale, à l'exception du § 5. ».
Art. 100. L'article 1730, § 1er, alinéa 1er, du même Code, remplacé par la loi du 20 décembre 1983, est remplacé par la disposition suivante :
« Les parties dressent impérativement un état des lieux détaillé contradictoirement et à frais communs. Cet état des lieux est dressé, soit au cours de la période où les locaux sont inoccupés, soit au cours du premier mois d'occupation. Il est annexé au contrat de bail écrit, au sens de l'article 1erbis du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2 et sera également soumis à enregistrement. ».
Art. 101. A l'article 2 du livre III, titre VIII, chapitre II, section 2, du même Code, inséré par la loi du 20 février 1991 et modifié par la loi du 13 avril 1997, sont apportées les modifications suivantes :
1° l'alinéa 1er est complété comme suit :
« Sans préjudice des normes relatives aux logements établies par les Régions dans l'exercice de leurs compétences, le bien loué doit répondre aux exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'habitabilité.
Cette condition s'apprécie par référence à l'état du bien loué au moment de l'entrée en jouissance du preneur. »;
2° l'alinéa suivant est inséré entre les alinéas 3 et 4 de l'article 2 dont le texte actuel formera le § 1er :
« Les conditions minimales visées à l'alinéa précédent sont impératives et obligatoirement annexées au bail. »;
3° il est inséré un § 2, rédigé comme suit :
« § 2. Par l'application des articles 1720, 1754 et 1755 du Code civil aux baux régis par la présente section, le bailleur est obligatoirement tenu de toutes les réparations autres que les réparations locatives. Ces réparations autres que les réparations locatives peuvent être définies par le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres. Ces dispositions ont un caractère impératif et auront un effet pour les contrats de bail signés après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 102. Un article 11bis, rédigé comme suit, est inséré dans la même section, du même Code :
« Art. 11bis. - § 1er. Le Roi rédigera trois annexes, une par région, pour chaque contrat de bail, contenant une explication des dispositions légales relatives aux éléments suivants : les dispositions adoptées par la région concernée en matière de normes de salubrité, sécurité et habitabilité; une explication sur la nature d'une règle impérative; les dispositions relatives au bail écrit, à son enregistrement et à la gratuité de l'enregistrement; la durée du bail; les possibilités de révision du loyer, l'indexation, les charges; les règles établies en matière de réparations locatives; les possibilités de mettre fin au bail et les dispositions y afférant; les dispositions liées au changement de propriétaire; les possibilités pour les parties de pouvoir être assistées en cas de litige.
§ 2. Cette annexe sera obligatoirement jointe au contrat de bail conclu après l'entrée en vigueur du présent article. ».
Art. 103. Dans la même section du même Code, l'article 10 est remplacé par la disposition suivante :
« Art 10. - § 1er. Si, indépendamment des sûretés prévues à l'article 1752 du Code civil, le preneur donne pour assurer le respect de ses obligations, une des formes de garanties prévues à l'alinéa suivant, celle-ci ne peut excéder un montant équivalent à 2 ou 3 mois de loyer, selon la forme de la garantie locative.
Les garanties mentionnées à l'alinéa précédent peuvent prendre au choix du preneur, trois formes : soit un compte individualisé ouvert au nom du preneur auprès d'une institution financière, soit une garantie bancaire qui permet au preneur de constituer progressivement la garantie, soit une garantie bancaire résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière.
Lorsque le preneur opte pour un compte individualisé, la garantie locative ne peut excéder un montant équivalent à 2 mois de loyer. Les intérêts produits sont capitalisés au profit du preneur et le bailleur acquiert privilège sur l'actif du compte pour toute créance résultant de l'inexécution totale ou partielle des obligations du preneur.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire qu'il s'engage à reconstituer totalement par mensualités constantes pendant la durée du contrat, avec un maximum de trois ans, celle-ci est d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum. L'institution financière devra être celle auprès de laquelle le preneur dispose, le cas échéant, du compte bancaire sur lequel sont versés ses revenus professionnels ou de remplacement. Si le preneur met fin au versement de ses revenus professionnels ou de remplacement dans l'institution en question, celle-ci est en droit de réclamer la reconstitution intégrale et immédiate de la garantie, sans préjudice de la possibilité de transférer celle-ci à une autre institution financière. Nonobstant la loi relative au statut et au contrôle des établissements de crédit du 22 mars 1993, une institution financière ne peut pas refuser cette garantie pour des raisons liées à l'état de solvabilité du locataire. La loi du 12 juin 1991 relative au crédit à la consommation n'est pas d'application. Le Roi peut, par arrêté délibéré en Conseil des Ministres, modaliser l'obligation de l'institution financière de constituer une garantie bancaire dans le cas où le candidat locataire est tenu, au moment de sa demande, par plus d'une autre obligation de reconstitution pour des garanties bancaires locatives octroyées antérieurement. Après une évaluation faite un an après l'entrée en vigueur de ce système, le Roi, par arrêté royal délibéré en Conseil des ministres, pourra organiser une garantie publique pour couvrir les garanties octroyées par les institutions financières à certaines catégories de locataires qu'Il définit, selon les modalités de financement qu'Il définit. Le preneur ne devra aucun intérêt débiteur à l'institution financière, qui lui accordera des intérêts dès le jour de la constitution totale de la garantie. L'institution financière dispose des privilèges de droit commun vis-à-vis du preneur en cas de non-exécution de son obligation de constituer progressivement la garantie.
Lorsque le preneur opte pour une garantie bancaire, d'un montant équivalent à trois mois de loyer maximum, résultant d'un contrat-type entre un CPAS et une institution financière, c'est le CPAS qui effectue la demande auprès de l'institution financière qui l'accorde au profit du bailleur.
Le Roi fixe le formulaire par lequel les institutions financières attesteront, vis-à-vis des bailleurs, que la garantie locative est octroyée, peu importe la manière dont cette garantie est constituée.
§ 2. Lorsque le bailleur est en possession de la garantie et s'abstient de la placer de la manière prévue au § 1er, alinéa 3, il est tenu de payer au preneur des intérêts au taux moyen du marché financier sur le montant de la garantie, à partir de la remise de celle-ci.
Ces intérêts sont capitalisés. Toutefois, à dater du jour où le preneur met en demeure le bailleur de satisfaire à l'obligation qui lui est imposée par le § 1er, alinéa 3, les intérêts dus sont les intérêts légaux sur le montant de la garantie.
§ 3. Il ne peut être disposé du compte bancaire, tant en principale qu'en intérêts, ni de la garantie bancaire ni du compte sur lequel la reconstitution de la garantie s'est effectuée, qu'au profit de l'une ou l'autre des parties, moyennant production soit d'un accord écrit, établi au plus tôt à la fin du contrat de bail, soit d'une copie d'une décision judiciaire. Cette décision est exécutoire par provision, nonobstant opposition ou appel, et sans caution ni cantonnement. ».

En résumé:

- les contrats de bail devront obligatoirement être établis par écrit ;

- Les contrats devront présenter en annexe une explication des règles de base de la loi sur les baux, ainsi que les normes régionales de salubrité et de sécurité. Un arrêté royal fixera le contenu de ces annexes.

- pour toute mise en location d?'un bien affecté à l'?habitation au sens large, il faudra indiquer dans toute communication publique (affiches, Internet, journaux...) le montant du loyer et des charges demandés ;

- les parties seront tenues de dresser un état des lieux détaillé contradictoirement età frais communs ; Cet état des lieux devra être enregistré avec le bail;

- le bailleur sera impérativement tenu de toutes les réparations autres que locatives (qui sont à charge du locataire). Tel est déjà en principe le cas à l?heure actuelle mais les parties peuvent y déroger dans leur contrat ; à l?'avenir, cette dérogation ne sera donc plus permise ;

- pour la garantie locative, le locataire aura le choix :

1°) soit un compte individualisé ouvert au nom du locataire, la garantie ne pouvant dans ce
cas excéder 2 mois de loyers ;

2°) soit le locataire opte pour une garantie bancaire, qui lui permet de constituer totalement
la garantie par mensualités constantes versées à l'?institution bancaire : la garantie ne peut
alors dépasser 3 mois de loyers.

31/01/2007

Bail de résidence principale: Ce qui change au 1er janvier 2007: Complément d'information.

Attention ! La presse en a parlé abondamment : les locataires dont le bail n'a pas été enregistré par le bailleur à partir du 1er janvier devraient pouvoir le résilier sans préavis ni indemnisation. La chose figurerait en ces termes dans la loi programme votée en décembre au parlement. Mais ce n'est pas (du tout) exact !

1) Parce que cette mesure n'entrera en vigueur que le 1er juillet . En outre, le gouvernement pourrait la reporter au 1er octobre.

2) Parce que cette mesure ne vaut que pour les locataires ayant un bail de 9 ans . Donc, pas pour les locataires avec un contrat de courte durée (3 ans maximum) qui, de toute façon, ne peut être résilié prématurément.

3) Parce que la mesure ne vaut que pour les locataires ayant un bail écrit. Les accords locatifs verbaux ne peuvent d'ailleurs pas être enregistrés.

4) Parce que la chose n'est possible que lorsque le bailleur n'a pas fait enregistrer le contrat à temps, c'est-à-dire dans les deux mois qui suivent la signature.

Rappelons aussi qu'à ce jour, les autres mesures annoncées dans la presse (Bail conclu obligatoirement par écrit, garantie locative ramenée à maximum 2 mois de loyer, prix du loyer à indiquer dans toute annonce ou affiche, état des lieux d'entrée obligatoire, bailleur impérativement tenu de toutes les réparations autres que locatives, annexe obligatoire contenant une explication des règles de base de la loi sur les baux, ainsi que les normes régionales de salubrité et de sécurité etc…) n'ont pas encore été votées par le parlement et ne sont par conséquent pas encore d'application.

05/01/2007

Bail de résidence principale: Ce qui change au 1er janvier 2007.

Dès le 1er janvier 2007, le bailleur sera tenu (p.ex. pour la location d'une maison, .) de faire gratuitement enregistrer le bail d'un immeuble utilisé comme résidence principale ('domicile'). A partir de cette date, ce bail devra d’ailleurs obligatoirement être établi par écrit. Rien ne changera pour l’enregistrement de tous les autres baux d’immeubles tels que des bâtiments industriels, terrains, maisons de vacances, parkings,…

L’enregistrement confère au bail une date dite ‘fixe’.

Par ailleurs, le contrat sera ‘contraignant à l’égard de tiers’.

C’est important pour le locataire et le bailleur.

Ainsi, le locataire bénéficiera à partir de cette date ‘fixe’ d’une protection légale contre l’expulsion par le nouveau propriétaire lors de la vente de l’immeuble. Le bail engagera donc le nouveau propriétaire-bailleur.

En même temps, l’enregistrement d’un bail d’immeubles partiellement affectés à des fins professionnelles et partiellement destinés à l’habitation présente pour le bailleur l’avantage que les revenus sont calculés et imposés distinctement pour chaque partie. En l’absence d’enregistrement, les recettes locatives nettes sont entièrement imposables.


Qu’implique l’enregistrement d’un bail ?
L’enregistrement d’un bail signifie que le bureau d’enregistrement compétent inscrit dans un registre les principales données d’un bail. Cette inscription est confirmée par un cachet apposé sur le bail.

Que dois-je enregistrer ?
Le bail est enregistré. Le contrat (ou sa copie) doit être signé par le bailleur et le locataire et comporter au moins les mentions suivantes :
les nom et adresse du bailleur
le nom du locataire
la date à laquelle la location prendra cours
le loyer
la description de l’immeuble, de préférence (mais pas obligatoirement) en mentionnant la matrice cadastrale et le numéro de parcelle.

Où dois-je enregistrer ?
Le bail doit être enregistré au bureau d’enregistrement compétent du lieu où se situe l’immeuble loué.

Vous trouverez le bureau d’enregistrement compétent et toutes les informations utiles (heures d’ouverture, adresse e-mail, numéro de téléphone, …)

- soit en naviguant sur :
http://annuaire.fiscus.fgov.be/qw/index.php?lang=fr
Après avoir ouvert ce lien, vous cliquez sur :

1/ "Compétences" dans la colonne de gauche,

2/ ensuite sur "ACED" dans la liste de sélection Administration,

3/ ensuite sur "Enregistrement des baux d’immeubles" dans la liste des compétences,

4/ et enfin vous entrez le code postal et éventuellement la rue où se situe l’immeuble loué. En cliquant sur la rue ou la commune retrouvée, toutes les informations relatives au bureau d’enregistrement compétent s’afficheront.

- soit en formant le numéro 0257-257 57 du call center des Finances, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.


Comment puis-je enregistrer ?
Possibilité 1 : Le bailleur envoie par mail le bail signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Vous trouverez l’adresse e-mail de ce bureau sous la question 4. Merci de mentionner dans le courrier électronique les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.

Possibilité 2 : Le bailleur envoie par la poste le bail (de préférence en deux exemplaires pour accélérer la procédure) signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Vous trouverez l’adresse postale de ce bureau sous la question 4. Merci de mentionner dans la correspondance les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.

Possibilité 3 : Le bailleur envoie par fax le bail signé par les deux parties au bureau d’enregistrement compétent. Vous trouverez le numéro de fax de ce bureau sous la question 4. Merci de mentionner dans le fax les données relatives à l’adresse du bailleur si celles-ci diffèrent de celles reprises dans le bail. En effet, le bailleur recevra par la poste le bail enregistré.

Possibilité 4: Le bailleur se présente personnellement au bureau d’enregistrement compétent muni du bail signé par les deux parties (de préférence en deux exemplaires pour accélérer la procédure). Vous trouverez l’adresse de ce bureau sous la question 4. Le bail enregistré vous sera remis sur place..


Quand dois-je enregistrer ?
Le bailleur doit enregistrer le bail dans les deux mois à compter de sa signature par le bailleur et le locataire.


Que se passe-t-il lorsque je n’enregistre pas le bail ?
Si le bail n’est pas enregistré dans les délais, le locataire pourra mettre fin au contrat sans préavis. Par ailleurs, les recettes locatives nettes seront entièrement imposables dans le chef du bailleur en cas de non-enregistrement d’un bail d’immeubles partiellement affectés à des fins professionnelles et partiellement destinés à l’habitation. C’est pourquoi le bailleur a tout intérêt à enregistrer le bail et a l’obligation de le faire. Pour éviter toute ambiguïté : le locataire peut (mais ne doit pas) faire enregistrer un bail si ce dernier le juge souhaitable.


Combien coûte l’enregistrement ?
L’enregistrement d’un bail d’un immeuble utilisé à titre de résidence principale sera gratuit dès le 1er janvier 2007. Auparavant, le montant s’élevait à 30 euros (25 euros de droits d’enregistrement et 5 euros de timbres fiscaux).

Rien ne changera pour l’enregistrement des autres baux. Toutefois, les timbres fiscaux ne devront plus être appliqués.

Dois-je enregistrer un bail en cours ayant été conclu avant le 1er janvier 2007 ?
Les baux en cours conclus avant le 1er janvier 2007 qui concernent des immeubles utilisés à titre de résidence principale et qui ne sont pas encore enregistrés, doivent l’être avant le 1er juillet 2007. Si vous enregistrez le bail après le 30 juin 2007, vous devrez payer une amende de 25 euros.

D’autres questions ?
Contactez le call center des Finances au 02.572.57.57, et ce, chaque jour ouvrable entre 8h et 17h.

Vous pouvez consulter la Loi Programme du 27 décembre 2006 sur:http://www.ejustice.just.fgov.be/doc/rech_f.htm

Téléchargez la brochure du Service Publique Fédéral Finance

26/10/2006

Règlement général sur les Installations Electriques

Ce 20 avril 2006 est paru l'AR du 1 avril 2006 relatif à la modification de l'article 276 du Règlement général sur les Installations Electriques.
A partir du 1 janvier 2007, lors d'un transfert de propriété d'une habitation privée, le vendeur devra faire effectuer à sa charge une visite de contrôle de l'installation électrique par un organisme agréé et il devra transmettre ensuite le procès-verbal de visite au notaire.
La convention de transfert de propriété mentionnera la remise de l'original du procès-verbal de visite.
Voir le texte de l'AR

25/07/2006

Les détecteurs de fumée en région Wallone

Faut-il placer des détecteurs dans tous les logements en Wallonie ?
Oui, que ces logements soient loués ou occupés par leur propriétaire.

Les kots d'étudiants sont-ils concernés ?
Oui, les kots d'étudiants sont à considérer comme des logements mais la majorité d'entre eux sont des logements collectifs (c'est-à-dire de logements dont au moins une pièce d’habitation ou un localsanitaire est utilisé par plusieurs ménages ou locataires différents).
Les règles à appliquer à un logement collectif (comportant donc plusieurs locataires) sont celles relatives à un seul logement.

Un appartement dans un immeuble est-il un logement collectif ?
Non, chaque appartement est à considérer comme un logement.

Faut-il placer des détecteurs dans les parties communes de l'immeuble à appartements ?
Rien n'empêche le ou les propriétaires de sécuriser ces parties, mais la législation ne vise pas les communs des immeubles à appartements. La vérification de la conformité des parties communes incombe au bourgmestre sur base d'un rapport des services d'Incendie.

La législation est-elle déjà d'application ?
Oui, mais il faut distinguer deux catégories de logements :
- les logements existants : les détecteurs doivent être placés avant le 1er juillet 2006 ;
- les logements à construire, en cours de construction (ou de réhabilitation importante assimilable à la création de logement) : les détecteurs doivent être placés à l'achèvement du logement et si l'installation d'au moins 4 détecteurs est nécessaire, les détecteurs devront être reliés entre eux ou raccordés à une centrale de détection.

Comment peut-on savoir si un détecteur est conforme à la législation ?
Lors de l'achat de détecteur, il faut s'assurer :
- que le détecteur est bien un détecteur optique de fumée ;
- qu'il est garanti durant 5 ans ;
- qu'il s'agit bien d'un détecteur certifié BOSEC ou par un organisme d'accréditation équivalent au sein de l'espace économique européen ( sigle CE + EN 14604 + BOSEC, VDS, BS, … );
- que les informations sont rédigées dans la langue de la région.
Jusqu'au 1er mai 2007, des détecteurs ne faisant pas référence à la norme EN 14604 peuvent encore être vendus mais ils sont probablement moins fiables que les autres.
Il existe deux types de piles qui alimentent les détecteurs autonomes : les piles alcalines et les piles au lithium. Les piles alcalines ont une durée de vie de l'ordre d'un an, les piles au lithium une durée de vie de l'ordre de 5 à 7 ans. Certains fabricants garantissent la durée de vie de 10 ans des piles au lithium rechargeables, incorporées dans des détecteurs à alimentation sur secteur.
Il semble donc préférable, même pour des propriétaires-bailleurs, d'opter pour un investissement un peu plus cher mais avec un entretien réduit en installant des détecteurs à batterie au lithium, voire des détecteurs interconnectables, à alimentation sur secteur.

Pourquoi les détecteurs doivent-ils être agréés BOSEC ou par un organisme d'accréditation équivalent au sein de l'espace économique européen ?
La norme européenne EN 14604 relative aux détecteurs autonomes de fumée vient d'être approuvée et sera d'application à partir du 1er mai 2006 (avec une période de coexistence des anciennes prescriptions jusqu'au 1er mai 2007).
Pour la Belgique, la certification de tels détecteurs est réalisée par un organisme, le Belgium Organisation for Security Certification (BOSEC), en se basant sur une série d'essais effectués par l'ANPI conformément à cette norme.
D'autres organismes européens réalisent une certification, mais actuellement souvent sur des bases différentes. La liste des autres organismes européens certifiés devrait progressivement être publiée sur le site http://europa.eu (harmonised standards).
L'approbation de cette norme européenne en la matière simplifiera donc, pour les consommateurs, la lisibilité de la conformité des produits par un marquage CE et la référence explicite à la norme.

Combien de détecteurs faut-il placer dans mon logement ?
Il faut distinguer principalement 2 types de logements :
Les appartements, les maisons et les logements collectifs à un seul niveau

- si leur superficie utile est inférieure à 80 m², un seul détecteur est à placer ;
- dans le cas de logements plus grands : 2 détecteurs sont à placer.

La superficie utile d'un niveau est la superficie totale intérieure du logement, mesurée au sol.
La pièce d’habitation est définie comme toute pièce, partie de pièce ou espace intérieur autre que les halls d’entrée, les dégagements, les locaux sanitaires, les débarras, les caves, les greniers non aménagés, les annexes non habitables, les garages, les locaux à usage professionnel et les locaux de très faibles dimensions ou sans éclairage.
Un niveau comportant au moins une pièce d'habitation est parfois appelé "niveau de vie".
Pour les maisons, un grenier aménagé est un niveau de vie, le niveau des caves ne l'est pas.

Où faut-il localiser les détecteurs ?
Les détecteurs doivent être placés, par niveau, dans la première des pièces reprises ci-dessous :
1° le hall ou le palier donnant accès aux chambres à coucher ;
2° le hall d'entrée ;
3° la pièce dans laquelle débouche la partie supérieure d'un escalier ;
4° la pièce contiguë à la cuisine ;
5° la chambre ;
6° toute autre pièce d'habitation.
Si deux détecteurs doivent être prévus pour un niveau, le premier sera placé dans le hall ou palier, le second dans la première pièce citée dans la liste existant à ce niveau. Il y a lieu de veiller, en cas de possibilités équivalentes (par exemple : plusieurs chambres), à assurer une couverture maximale du niveau (c'est-à-dire la meilleure répartition des détecteurs, en évitant de les placer l'un proche de l'autre).
Dans la plupart des cas :
- dans les petits appartements, le détecteur sera placé dans le hall donnant accès aux chambres ;
- dans les grands appartements et les maisons sans étage, le second détecteur sera placé dans le
hall d'entrée ou dans le living ;
- dans les maisons à étages, les détecteurs seront placés sur le palier à l'étage, dans le hall d'entrée (proche des pièces de vie) et dans un grenier aménagé : sur le palier donnant accès aux chambres mansardées ou le cas échéant au plafond de la chambre mansardée, au droit de l'escalier y donnant accès.

Comment faut-il les placer ?
Les détecteurs sont installés conformément aux instructions écrites fournies par le fabricant.
Le meilleur emplacement est, sauf cas particulier, le centre du plafond de la pièce ou de l'espace.
Certains appareils peuvent également être placés, au mur, à une distance de 15 à 30 cm du plafond. Le bon fonctionnement de ces appareils dépend essentiellement du respect de ces indications. En aucun cas, l'esthétique ne peut primer sur la sécurité.

Étant locataire, qui doit placer les détecteurs ?
La responsabilité de l'achat, du placement et du bon fonctionnement des appareils incombe au propriétaire.
L'entretien (le remplacement de la pile et l'enlèvement des dépôts de poussière à l'aide d'un aspirateur) et la vérification du bon fonctionnement (test à intervalle hebdomadaire) incombent au locataire. Celui-ci doit avertir immédiatement le propriétaire en cas de dysfonctionnement.

Si je sous-loue une partie d'immeuble, faut-il placer plus de détecteurs?
Si une sous-location entraîne "de facto" la création de logements collectifs la législation s'applique.
Si son respect implique le placement de détecteurs supplémentaires, le coût et la responsabilité en sont transférés au locataire qui sous-loue le logement.

Ma maison comporte des demi-niveaux ; faut-il placer plus de détecteurs ?
Chaque demi-niveau est à considérer comme un niveau, du moins s'il comporte une pièce de vie.

Mon logement est déjà équipé de détecteurs ; faut-il les remplacer ?
Les détecteurs, qu'ils soient optiques ou ioniques, achetés avant le 20 novembre 2004 (preuve d'achat à l'appui) peuvent être maintenus pendant 10 ans.
Cependant, si leur nombre est insuffisant ou si leur localisation n'est pas conforme, il y aura lieu de remédier à ces déficiences avant le 1er juillet 2006.

Quelles sanctions seront prises si je ne place pas de détecteurs dans mon logement ?
Pour les propriétaires-occupants, cette problématique relève avant tout de leur propre sécurité !
Il n'est pas exclu que de nouvelles impositions figurent dans les contrats d'assurance à partir de la date où ces dispositions seront obligatoires.

Quelles sanctions seront prises si mon propriétaire ne place pas de détecteurs dans le logement que je loue ?
A partir de juillet 2006, les logements loués non munis de détecteurs ne seront pas conformes et les locataires pourront assigner le propriétaire en justice, sans compter le risque d'une mise en cause de leur responsabilité pénale et civile en cas de sinistre.
De plus, les logements soumis à permis de location devront être conformes pour obtenir ce permis.
Les enquêteurs de la Région pourront constater l'infraction et établir un rapport d'enquête en cas de plainte de locataires mais il faut au préalable privilégier le dialogue avec le propriétaire.


Des dérogations sont-elles possibles ?
La législation prévoit la possibilité, pour le propriétaire du logement, d'introduire auprès de l'administration une demande de dérogation concernant le type ou la localisation des détecteurs. Celle-ci devra être accompagnée d'une attestation démontrant qu'elle contribue à une sécurisation au moins équivalente des occupants, sans augmentation des risques pour l'environnement.
L'attestation émane soit d'une personne physique titulaire d'un diplôme d'ingénieur ou d'architecte, soit d'un organisme de certification, soit de toute personne démontrant des connaissances ou une expérience utile dans le domaine de la détection du feu.
Le cas peut notamment être envisagé pour des personnes malentendantes.

L'endroit prioritaire pour placer le détecteur n'est-il pas la cuisine ?
Non, car tant la cuisine qu'une salle d'eau dégage des vapeurs d'eau qui peuvent provoquer des alarmes intempestives.

Faut-il placer des détecteurs dans la cave, le garage, la chaufferie ou la buanderie ?
Ces locaux peuvent être sécurisés par des détecteurs, parfois d'un autre type (détecteurs de chaleur ou de CO) mais la législation vise avant tout à alerter les occupants d'un logement d'un début d'incendie, surtout pendant leur sommeil, suffisamment tôt pour pouvoir quitter le logement en sécurité et prévenir rapidement les secours.

Si je fume dans la pièce où le détecteur est placé, celui-ci ne risque t'il pas de se déclencher de manière intempestive ?
Les détecteurs optiques provoquent moins de déclenchements intempestifs que les détecteurs ioniques. Si le tabagisme est tel qu'il provoque un déclenchement intempestif, il est certainement nécessaire d'aérer la pièce pour des raisons d'hygiène et de santé.
Dans un studio, le détecteur est à éloigner de la partie cuisine et du coin douche.

Quel est le prix d'un détecteur ?
Le prix d'un détecteur est fort variable selon le degré de sophistication de l'appareil. On trouve actuellement dans le commerce (en promotion) certains détecteurs à des prix de l'ordre de 10 € mais ils peuvent atteindre 60 €.
Certains détecteurs vendus très bon marché sont soit ioniques soit non conformes à la législation. Il faut surtout vérifier avant l'acquisition d'un détecteur de sa conformité à la législation.


Si je suis propriétaire, comment prouver que j'ai placé les détecteurs dans le logement loué?
Au moment du placement, faire signer au locataire une convention telle que celle reprise dans les
documents téléchargeables.

9/03/2006

Primes énergie 2006

A l'achat de certains électroménagers ou équipements qui consomment moins d'énergie, vous avez droit à une prime de la Région de Bruxelles-Capitale. Parce qu'un appareil qui consomme moins entraîne moins de pollution dans l'air. Et parce que polluer moins, c'est contribuer à préserver votre santé et celle de vos enfants. Les primes 2006 sont bonnes pour votre portefeuille, pour l'environnement et donc pour votre santé!

Quelles primes?

Pour les appareils électroménagers peu énergivores:

Pour le chauffage peu énergivore:

Pour l'isolation de l'habitation:

Pour l'énergie solaire:

Dans quelles conditions?

Pour quelle période?

Les primes sont valables pour des factures datées du 1er janvier 2006 au 31 décembre 2006 ou jusqu'à épuisement de la somme réservée.

Comment recevoir la prime?

Les primes sont remboursées (il n'y a donc pas de réduction à l'achat de l'appareil ou lors de l'exécution des travaux). La demande doit se faire au moyen des formulaires adéquats, que vous trouverez sur le site de l'IBGE.

 

15/02/2006

Droits d'enregistrement à Bruxelles

Le 10 février 2006, une ordonnance du ministère de Bruxelles-Capitale a modifié le code des droits d’enregistrement. Cette ordonnance a été publiée au moniteur du 15/02/06.

Pour Bruxelles:

Règle générale : le taux des droits d'enregistrement reste fixé à 12,5 % de la valeur vénale de l'immeuble vendu.

Un article 46bis, rédigé comme suit, est inséré dans le Code des droits d’enregistrement, d’hypothèque et de greffe :
« Art. 46bis. En ce qui concerne les ventes, la base imposable déterminée conformément aux articles 45 et 46 est réduite de 60.000 euros en cas d'acquisition par une personne physique de la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation, en vue d'y établir la résidence principale de l'acquéreur.
Le même abattement est applicable en cas d'acquisition par deux ou plusieurs personnes physiques de la totalité en pleine propriété d'un immeuble affecté ou destiné en tout ou en partie à l'habitation en vue d'y établir la résidence principale commune des acquéreurs.
Pour l'application de cet article, est considérée comme résidence principale, sauf preuve contraire, l'adresse à laquelle les acquéreurs sont inscrits dans le registre de la population ou dans le registre des étrangers. La date d'inscription dans ces registres vaut comme date d'établissement de la résidence principale.
L'abattement prévu aux alinéas 1 et 2 est porté à 75.000 euros lorsque l'acquisition concerne un immeuble situé dans un espace de développement renforcé du logement et de la rénovation, tel que délimité dans le Plan régional de développement pris en exécution des articles 16 à 24 de l'ordonnance du 29 août 1991 organique de la planification et de l'urbanisme.

La réduction de la base imposable ne s'applique pas en cas d'acquisition d'un terrain à bâtir.
Cette exclusion ne s'applique pas pour l'acquisition d'un appartement en construction ou sur plan.(ndlr: cad pour la partie "terrain" de cet achat. La construction quant à elle est sous le régime de la TVA, à savoir actuellement... 21 % !)
Les honoraires et frais notariaux doivent toujours être calculés sur la valeur totale de la vente (hors ristourne).

Conditions à remplir pour bénéficier de cette réduction de la base fiscale :

1° l'acquéreur ne peut posséder, à la date de la convention d'acquisition (ndlr: en pratique: le compromis de vente), la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation; lorsque l'acquisition est faite par plus d'une personne, chaque acquéreur doit remplir cette condition et, en outre, les acquéreurs ne peuvent posséder ensemble la totalité en pleine propriété d'un autre immeuble destiné en tout ou en partie à l'habitation;

2° dans ou au pied du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel ou dans un écrit signé joint à ce document, les acquéreurs sont tenus de :
a) déclarer qu'ils remplissent la condition visée au 1° de cet alinéa; (ndlr: ne pas être déjà propriétaire d'une autre habitation)
b) s'engager à établir leur résidence principale à l'endroit de l'immeuble acquis dans les deux ans :soit de la date de l'enregistrement du document qui donne lieu à la perception du droit d'enregistrement proportionnel, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement dans le délai prévu à cet effet;
- soit de la date limite pour la présentation à l'enregistrement, lorsque ce document est présenté à l'enregistrement après l'expiration du délai prévu à cet effet;
c) s'engager à maintenir leur résidence principale dans la Région de Bruxelles-Capitale pendant une durée ininterrompue d'au moins cinq ans à compter de la date de l'établissement de leur résidence principale dans l'immeuble pour lequel la réduction a été obtenue.

Le taux réduit de 6 % (qui concernait les rarissimes immeubles ayant un revenu cadastral inférieur à FB 30.000) est supprimé

Le taux réduit pour les marchands de biens (professionnels) passe de 5 % à 8 %

Revente dans les deux ans: la restitution des droits payés est dorénavant de 36 % (au lieu de 60 % : 3/5e)

Vous avez lu ci-dessus que si vous êtes déjà propriétaire d'une habitation, vous ne pouvez pas disposer de la réduction. Il y a un petit correctif: la Région vous remboursera les droits trop versés si vous avez vendu l'immeuble qui a empêché la restitution, pour autant que cette vente intervienne dans les deux ans. S'il y avait plusieurs immeubles concernés, il faut qu'ils soient tous vendus.
Depuis ce 15/2/06, le délai susmentionné de 2 ans est porté à 3 ans s'il s'agit d'un appartement en construction ou sur plan.

Calculez les droits d'enregistrement et de l'abattement ici

14/04/2005

Délais supplémentaires pour la mise en conformité des ascenseurs


L’arrêté royal du 17 mars 2005 apporte quelques modifications à l'arrêté royal du 9 mars 2003 relatif à la sécurité des ascenseurs (MB. du 30 avril 2003).

Le nouvel arrêté limite le champ d'application de la réglementation puisque, outre les monte-escaliers destinés aux personnes à mobilité réduite, des ascenseurs de puits de mines et des monte-charges non accompagnés, il exclut également :
1. les installations à câbles, y compris les funiculaires, pour le transport public ou non
public de personnes;
2. les ascenseurs spécialement conçus et construits à des fins militaires ou de maintien
de l'ordre;
3. les élévateurs de machinerie théâtrale;
4. les ascenseurs installés dans des moyens de transport;
5. les ascenseurs qui font partie de machines ou d'installations industrielles et qui sont exclusivement utilisés par des travailleurs pour se rendre à des postes de commande,
ou à des endroits pour l'entretien, la réparation ou l'inspection;
6. les trains à crémaillères;
7. les ascenseurs de chantier.

D'autre part, est abrogée l'obligation, pour les propriétaires et gestionnaires d'ascenseurs, de faire parvenir à leur service externe pour les contrôles techniques sur le lieu de travail des ascenseurs (SECT) dans les six mois suivant l'analyse de risques de leur installation, un planning détaillé des travaux de modernisations qui seront entrepris. Cette disposition constituait une procédure administrative sans réelle valeur ajoutée.
Ensuite, les travaux de modernisation ne sont plus imposés que dans le cas des ascenseurs où l'analyse de risques aurait relevé l'existence de risques ou de dangers tellement graves et probables qu'ils en seraient « inacceptables ».
Auparavant, la seule existence d'un risque suffisait à imposer aux propriétaires une batterie complète de travaux de mise à conformité de leur ascenseur, sans véritablement tenir compte du contexte réel d'utilisation de l'installation.

Le nouvel arrêté introduit aussi une extension des délais de réalisation des travaux de modernisation des ascenseurs. La première analyse de risque doit être effectuée au plus tard le :
10 mai 2006 (au lieu du 10 mai 2004) pour les ascenseurs mis en service avant le
1er Janvier 1958;
10 mai 2007 (au lieu du 10 mai 2005) pour les ascenseurs mis en service entre le
1er janvier 1958 et le 31 mars 1984;
10 mai 2008 pour les ascenseurs mis en service entre le Ter avril 1984 et le
10 mai 1998.

Pour les ascenseurs mis en service avant le 1er juillet 1999, le gestionnaire doit déterminer, avant le 10 novembre 2005 (au lieu du 10 novembre 2003) la date à laquelle la première analyse de risque sera effectuée.

Enfin, plusieurs mesures de sécurité minimales sont reportées de 5 ans:
Les mesures suivantes, ou des mesures garantissant un niveau de sécurité équivalent, doivent être prises avant le 1er janvier 2013 (au lieu de 2008) :

- un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fenneture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique le requièrent);
- un éclairage de la gaine, de la salle des machines et de la cuvette;
- élimination ou enveloppement des produits contenant de l'amiante;
- précision d'arrêt suffisante tenant compte des caractéristiques techniques et de l'affectation de l'ascenseur;
- adaptation des gaines avec des parois djscontinues lorsque les parties mobiles sont accessibles;
- adaptation des cabines avec des parois non fermées lorsque les parties mobiles sont accessibles;
- verrouillage positif des portes palières avec une interruption automatique du circuit électrique;
- portes cabines à pourvoir d'un contact de porte avec une interruption automatique du circuit électrique;
- un éclairage de secours et un système de communication bjdirectionnel dans la cabine;
- une aération suffisante de la cabine afin d'éviter le danger d'asphyxie en cas d'enfermement de longue durée.

Les mesures de sécurité minimales suivantes sont prises avant le 1er janvier 2018 (au lieu de 2013) :
- pour les ascenseurs dont la vitesse est supérieure à 0,63 mis : une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique le requièrent);
- pour les ascenseurs dont la vitesse est inférieure ou égale à 0,63 mis : un rideau de sécurité électronique ou une porte cabine (la fermeture automatique des portes cabines n'est pas obligatoire sauf si les conditions d'utilisation spécifique le requièrent). Une porte cabine est obligatoire lorsque les parois de la gaine présentent des irrégularités dangereuses en face de l'ouverture de la cabine;
- prévoir un éclairage des arrêts.

Source : M.B. du 5 avril 2005 p.14358

12/03/2005

Les associations de copropriétaires étant des personnes morales depuis la loi du 30 juin 1994, doivent être enregistrées dans la BCE (Banque Carrefour des Entreprises), et posséder un numéro d’entreprise pour le 1er janvier 2005. Le syndic devra solliciter un numéro d’entreprise si celui-ci n’a pas été attribué par la BCE. Le syndic devra informer la BCE de sa désignation par l’association des copropriétaires, puisque la loi prévoit que l’inscription contient les données d’identification des mandataires.

08/02/2005

La loi programme modifie la condition d'occupation personnelle de l'habitation, qui permet d'exonérer la plus-value sur sa revente dans les 5 ans de l'acquisition

Les plus-values réalisées sur immeubles bâtis situés en Belgique, vendus dans les cinq ans de l’acquisition, sont imposables à titre de revenus divers (art. 90, 10° CIR).Ces plus-values sont taxables distinctement au taux de 16,5 % (art. 171, 4°, e).

Il est fait dérogation à cette taxation pour l’immeuble d’habitation du contribuable, c'est-à-dire l’immeuble pour lequel le revenu cadastral est exonéré (art. 12 § 3 CIR).

Auparavant, il existait une déduction sur le RC (3.000 € indexé) mais depuis l’exercice 2006, le RC est exonéré (loi-programme du 27 décembre 2004, M.B. du 31 décembre 2004). Les conditions de la dérogation ont aussi été modifiées par la loi-programme du 27 décembre 2004, et ce à partir de l’exercice 2005. C’est donc valable pour les revenus de 2004.

Auparavant (jusqu’aux revenus 2003), la plus-value était exonérée si l’habitation bénéficiait de la déduction sur le RC sur la période du 1er janvier de l’année précédant celle de la vente et la date de la vente.

Autrement dit, si la vente intervient le 12 septembre 2002, l’immeuble doit faire l’objet de la déduction pour habitation (être occupé) à partir du 1er janvier 2001 jusqu’au 12 septembre 2002.

Actuellement, c'est-à-dire depuis l’exercice 2005, revenus 2004, le délai d’habitation personnelle est de 12 mois d’occupation ininterrompue avant la vente. De plus, le vendeur peut n’avoir pas occupé l’immeuble pendant maximum 6 mois entre la période d’au moins 12 mois et le mois durant lequel la vente a eu lieu.

Pour être précis, l’immeuble doit permettre la déduction sur le RC pour la vente en 2004 ou l’exonération du RC à partir du 1er janvier 2005, et ce pendant 12 mois sans interruption avant le mois de la vente. Et l’on peut ajouter 6 mois maximum d’inoccupation entre cette occupation et la vente. Cela est logique car souvent on a quitté la maison avant de pouvoir la vendre.

17/01/2005

La sécurité des ascenseurs: Délais accordés ?

Un communiqué de presse de la ministre de la Protection de la Consommation, Freya van den Bossche, daté du 13 janvier prévoit de nouveaux délais pour les analyses de risque et les travaux de modernisation des ascenseurs. Vous pouvez télécharger ce communiqué ici.

01/06/2004

Obligation pour les bailleurs bruxellois de placer des détecteurs de fumée

Chaque pièce que l'on doit traverser pour aller de la ou des chambre(s) à coucher à la porte donnant vers l'extérieur du logement doit être pourvue d'un détecteur de fumée.

En vertu de l'arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale du 15 avril 2004, cette règle s'applique désormais à tous les logements mis en location dans la Région de Bruxelles-Capitale. Le détecteur de fumée doit être agréé par BOSEC (Belgian Organisation for Security Certification) ou par un organisme européen agréé similaire et ne peut être du type ionique.

La batterie doit avoir une durée de vie de plus de cinq ans ou être reliée au circuit électrique. Dans ce dernier cas, une batterie de secours doit être prévue afin de garantir le bon fonctionnement de l'appareil en cas de panne de courant.

II incombe au bailleur de supporter les coûts d'achat et d'installation des détecteurs. Le coût de remplacement du détecteur au terme de la validité de la batterie est également à sa charge, tout comme le remplacement de la batterie lorsque celle-ci se décharge prématurément ou qu'il y a dysfonctionnement. En tout état de cause, il incombe au bailleur de remplacer le détecteur au plus tard dix ans après son installation initiale.

Les bailleurs qui avaient installé, avant la date de publication du présent arrêté, des détecteurs de fumée qui ne répondent pas aux conditions peuvent maintenir ceux-ci jusqu'à la date de remplacement de l'appareil (et au plus tard jusqu'au 1er janvier 2010).

L'arrêté entre en vigueur le 1er juillet 2005.

Source : Arrêté du Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale déterminant les exigences complémentaires de prévention contre les incendies dans les logements mis en location, M.B. 5 mai 2004, p.36804

22/12/2003

Quelles sont les obligations relatives à l’enregistrement d’un bail?

Obligation d’enregistrement

L'enregistrement d’un contrat de bail écrit est une formalité obligatoire imposée par le Code des droits d'enregistrement.

Ce Code prévoit que l’obligation fiscale d’enregistrer un bail écrit et de payer les sommes dues incombe aux parties contractantes (locataires et bailleurs).

Néanmoins, sauf disposition contractuelle particulière, les frais incombent civilement aux locataires.

Utilité de l'enregistrement

L'enregistrement confère date certaine au bail, ce qui le rend opposable aux tiers et notamment, en cas de vente, à l'acquéreur de l'immeuble loué.

Cela signifie que les personnes autres que le bailleur et le preneur ne peuvent plus prétendre ignorer le bail, et qu'elles doivent le respecter.

Délai de l'enregistrement

Le délai est de quatre mois à compter de la conclusion du bail, c'est-à-dire de sa signature.

Si le bail n'est pas enregistré dans ce délai, le preneur et le bailleur sont passibles d'une amende.

Lieu de l'enregistrement

Le bail doit être présenté au bureau de l'enregistrement dans le ressort duquel l'immeuble loué est situé (voir Guide des administrations fiscales).

Nombre d'exemplaires à prévoir

Etant donné qu’un exemplaire est conservé par le bureau de l’enregistrement, on présente généralement autant d’exemplaires qu’il y a de parties, plus une copie destinée au bureau.

Timbres fiscaux à apposer

Sur chaque exemplaire (sauf la copie) présenté à la formalité de l’enregistrement, il y a lieu d'apposer un timbre fiscal de 5 EUR.

Tarif des droits d'enregistrement

Les contrats portant bail, sous-bail et cession de bail d'immeubles ou parties d'immeubles situés en Belgique sont imposés comme suit:

Affectation du bien :
L'immeuble est affecté exclusivement au logement d'une famille ou d'une personne seule 25 EUR

Bail commercial
bail à durée limitée 0,20 % sur le montant cumulé des loyers et charges imposées au preneur pour toute la durée du bail
bail à vie ou à durée illimitée 0,20 % sur la somme formée de dix fois le loyer et les charges annuels, sans que cette somme puisse être inférieure au montant cumulé des loyers et des charges imposées au preneur pour la durée minimale prévue dans l'acte de bail.

12/11/2003

LE CODE BRUXELLOIS DU LOGEMENT

La région de Bruxelles-Capitale s’est dotée récemment d’un code du logement. L’ordonnance a été votée le 17 juillet 2003, et son arrêté d’application le 9 septembre dernier. Vous en trouverez le texte intégral ici.

Après la région Flamande (19 août 1997) et la région Wallonne (29 octobre 1998), la région de Bruxelles vient de se doter d’un ensemble de textes légaux qui visent à fixer des normes d’habitabilité pour tous les logements bruxellois.

Que doit savoir le propriétaire-bailleur à propos du code bruxellois du logement ?

A quelle date s’applique le code bruxellois du logement ?
Le premier juillet 2004.

Quels sont les logements concernés ?
Le code s’applique à tous les logements sans exception. Toutefois, sont particulièrement concernés :
- Les logements meublés.
- Les habitations de moins de 28 m² de surface habitable.
Pour ces types de logements, il sera nécessaire d’obtenir une ATTESTATION DE CONFORMITE avant leur mise en location, ou dans les deux ans si le logement est déjà occupé. Cette attestation aura une durée de validité de 6 ans.

Pour les autres logements, le propriétaire pourra demander un CERTIFICAT DE CONFORMITE. Ce certificat ne sera pas obligatoire, mais permettra au bailleur de prouver que le logement mis en location répond aux normes fixées dans le code bruxellois du logement

Quel sort pour les logements non-conformes ou abandonnés ?
Les propriétaires qui se voient refuser une attestation de conformité se verront dans l’obligation de régulariser la situation et d’entreprendre les travaux nécessaires. Le propriétaire défaillant se verra réclamer d’importantes amendes, et un « droit de gestion » pourra être exercé par les pouvoirs publics sur les logements concernés !
En cas de refus de certificat de conformité le bailleur n’encourra pas d’amende, mais s’il ne fait pas les travaux nécessaires, son bien pourra être pris en gestion par les pouvoirs publics.
De même, les logements abandonnés pourront aussi être pris en gestion par les pouvoirs publics (CPAS, commune etc….)

Quelles sont les normes en matière de sécurité, de salubrité et d’équipements que devront respecter les logements loués ?
Sans rentrer dans les détails (Voir les textes légaux), nous avons relevé les points suivants parmi les exigences du code bruxellois du logement :
Sécurité : Il s’agit bien entendu de la stabilité et de l’état structurel du bâtiment.
Les installations électriques et les installations de gaz devront faire l’objet d’une réception par un organisme agréé.
Les installations de chauffage et les chauffe-eau doivent être conformes aux normes. En cas d’absence de chauffage, un pré-équipement doit permettre leur installation.
Salubrité : Les exigences en matière de salubrité portent sur l’humidité, les parasites, l’éclairage et la ventilation. Une exigence en matière de surface minimum suivant le nombre de personnes est fixée. Le bailleur aura donc tout intérêt à préciser dans le bail le nombre de personnes maximum pouvant habiter le logement loué. De même, l’arrêté fixe des hauteurs minimum pour les locaux et pour les portes, ainsi que des normes pour les accès, les communs, les escaliers etc.
Les équipements : Des normes minimales sont fixées pour l’eau froide, l’eau chaude, les installations sanitaires, le chauffage, l’installation électrique etc. Tout logement devra être pourvu d’un w-c privatif situé à l’intérieur de celui-ci. L’installation électrique devra permettre le raccordement d’un appareil ménager lourd (Cuisinière électrique, machine à laver…) Un compteur électrique de la société distributrice devra être prévu par logement.


Conclusions.
Il est encore trop tôt pour mesurer l’impact de ces mesures sur le marché locatif bruxellois. De même, il faudra surveiller la façon dont les pouvoirs publics seront à même de faire respecter le code. En effet, on compte environ 20.000 logements qui entrent dans la catégorie qui nécessitent l’obtention d’une attestation de conformité…

Pour en savoir plus: http://www.code-logement.be/

TEXTES LEGAUX

MINISTERE DE LA REGION DE BRUXELLES-CAPITALE

17 JUILLET 2003. - Ordonnance portant le Code bruxellois du Logement (1)


Le Conseil de la Région de Bruxelles-Capitale a adopté et Nous, Gouvernement, sanctionnons ce qui suit :
TITRE Ier. - DISPOSITIONS GENERALES
Article 1er
La présente ordonnance, dénommée ci-après « Code bruxellois du logement », règle une matière visée à l'article 39 de la Constitution.
Article 2
Pour l'application de la présente ordonnance, l'on entend par :
1° Code : le Code bruxellois du logement;
2° le Gouvernement : le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale;
3° le Ministre : le Ministre ou le Secrétaire d'Etat de la Région de Bruxelles-Capitale ayant le Logement dans ses compétences;
4° opérateur immobilier public : une commune, un CPAS, une régie communale autonome, la Régie foncière de la Région de Bruxelles-Capitale, la Société du Logement de la Région bruxelloise (SLRB), une Société immobilière de Service public (SISP), le Fonds du Logement des Familles de la Région de Bruxelles-Capitale;
5° bailleur : le propriétaire, copropriétaire, l'usufruitier, le titulaire d'un droit réel ou le locataire qui sous-loue le logement;
6° ménage : la personne seule ou l'ensemble des personnes, unies ou non par des liens familiaux, qui vivent habituellement ensemble dans le même logement;
7° certificat de conformité : le certificat, délivré au bailleur qui en a fait la demande, certifiant que le logement concerné mis en location répond aux obligations de sécurité, de salubrité et d'équipement;
8° attestation de conformité : l'attestation devant être délivrée au bailleur pour attester que le logement concerné mis en location répond aux obligations de sécurité, de salubrité et d'équipement;
9° attestation de contrôle de conformité : l'attestation devant être délivrée au bailleur pour attester que le logement précédemment mis en location en violation des obligations de sécurité, de salubrité et d'équipement répond à celles-ci;
10° droit de gestion publique : le droit pour un opérateur immobilier public de gérer un immeuble abandonné ou inoccupé, ou qui n'a pas fait l'objet des travaux de rénovation ou d'amélioration dans les délais fixés par le Gouvernement en vue de le mettre en location, lorsque le titulaire de droits réels sur ce bien a refusé l'offre écrite de louer l'habitation concernée au loyer proposé;
11° logement meublé : l'immeuble ou la partie d'immeuble, garni en tout ou en partie de mobilier, destiné à l'habitation du preneur dont il a la jouissance soit en exclusivité, soit en communauté avec d'autres habitants du bâtiment affecté à la location, que le bien soit loué en vertu d'un bail ou de deux baux distincts visant respectivement l'immeuble et le mobilier;
12° petit logement : le logement dont la superficie habitable ne dépasse pas 28 mètres carrés. Par superficie habitable, on entend la superficie utile des pièces d'habitation mesurée entre les parois intérieures délimitant une pièce, partie de pièce ou espace intérieur, à l'exclusion des escaliers, espaces sanitaires et espaces communs à plusieurs logements.
TITRE II. - DU DROIT AU LOGEMENT
Article 3
Chacun a droit à un logement décent. A cette fin, les dispositions qui suivent tendent à assurer à tous, dans les conditions fixées par le présent Code, l'accès à un logement répondant au :x exigences minimales de sécurité, de salubrité et d'équipement.
TITRE III. DES INSTRUMENTS DE LA POLITIQUE DU LOGEMENT
CHAPITRE 1er. - Des exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement des'logements
Article 4
§ 1er. Sans préjudice de l'article 2 de la section 2 du chapitre 2 du Titre VIII du Livre III du Code civil et de ses arrêtés d'exécution, les logements doivent respecter les exigences suivantes :
1° l'exigence de sécurité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à la stabilité du bàtiment, l'électricité, le gaz, le chauffage et les égouts;
2° l'exigence de salubrité élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'humidité, à latoxicité des matériaux, aux parasites, à l'éclairage, à la ventilation, ainsi qu'à la configuration du logement, quant à sa surface minimale, la hauteur de ses pièces et l'accès du logement;
3° l'exigence d'équipement élémentaire, qui comprend des normes minimales relatives à l'eau froide, l'eau chaude, les installations sanitaires, l'installation électrique, le chauffage, ainsi que le pré-équipement requis permettant l'installation d'équipements de cuisson des aliments.
Sans préjudice de l'article 135, § 2, de la nouvelle loi communale, le Gouvernement fixe le contenu de ces différentes exigences.
§ 2. Le Gouvernement peut arrêter des exigences complémentaires. ou spécifiques pour certaines catégories de logement, sans que toutefois ces dispositions ne portent préjudice aux prescrits de la section 2 du chapitre II du Titre VIII du livre 111 du Code civil et de ses arrêtés d'exécution.
§ 3. Dans l'année qui suit le renouvellement du Conseil, le Gouvernement remet au Conseil un rapport relatif à l'évaluation des exigences qu'il a arrêtées et de l'application des articles 4 à 17.
Article 5
§ 1er. Nul ne peut mettre en location un logement qui ne répond pas aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4, sous peine des sanctions prévues aux articles 14 et 15.
§ 2. En cas de conclusion d'un bail par lequel le locataire s'engage à exécuter des travaux de rénovation, en application de l'article 8 de la loi du 20 février 1991 modifiant et complétant les dispositions du Code civil relatives aux baux à loyer, il peut être dérogé aux dispositions du § 1er, pendant la durée prévue des travaux de rénovation avec un maximum de huit mois prenant cours à la date de la conclusion du bail dûment enregistré.
Dans une telle hypothèse, le bail de rénovation est porté à la connaissance du Service d'inspection régionale, par le bailleur, de même que la date de la conclusion du contrat et du délai prévu pour l'exécution des travaux par le locataire.
Article 6
Toute personne qui met en location ou souhaite mettre en location un logement peut demander au Service d'inspection régionale un certificat de conformité, dont le modèle est déterminé par le Gouvernement, établissant que le logement mis en location répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Lorsque le certificat de conformité lui est délivré, le bailleur en communique une copie au locataire ou au candidat-locataire. A la demande du bailleur, le certificat de conformité peut être complété par une description du logement selon un modèle et des critères déterminés par le Gouvernement.
Article 7
§ 1er. Les logements meublés et petits logements ne peuvent être mis en location qu'après avoir obtenu, auprès du Service d'inspection régionale, une attestation de conformité, dont le modèle est déterminé par le Gouvernement. L'attestation de conformité est destinée à attester que le logement en question répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Lorsque l'attestation de conformité lui est délivrée, le bailleur en communique une copie au locataire ou au candidat-locataire.
En vue d'obtenir l'attestation de conformité, le bailleur remet au Service d'inspection régionale un formulaire, accompagné d'une déclaration certifiée sincère et exacte, dont le modèle est déterminé par le Gouvernement, qui atteste que le logement répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4.
§ 2. L'attestation de conformité est établie pour une durée de six ans.
§ 3. Pour les logements déjà mis en location au jour de l'entrée en vigueur de l'arrêté du Gouvernement organisant le Service d'inspection régionale, conformément aux dispositions de l'article 8, le bailleur dispose d'un délai de deux ans pour obtenir l'attestation de conformité visée au § 1er.
Article 8
Un Service d'inspection régionale est créé, par le Gouvernement, au sein du Ministère de la Région de Bruxelles-Capitale. II a pour mission de contrôler le respect des critères de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements visés à l'article 4, et de délivrer les certificats de conformité visés à l'article 6, les attestations de conformité visées à l'article 7 et les attestations de contrôle de conformité visées à l'article 14.
Dans l'exercice de sa mission de contrôle, le Service d'inspection régionale peut lorsqu'une situation spécifique le requiert, demander l'avis d'un expert mentionné sur une liste établie par le Gouvernement, après appel publié au Moniteur belge . Le Gouvernement détermine les honoraires des experts et les conditions dans lesquelles le Service d'inspection régionale habilite les experts à effectuer l'enquête de terrain. Dans les conditions et délais fixés par le Gouvernement, après cette enquête l'expert remet son rapport au Service d'inspection régionale. Il en remet également une copie au bailleur et au locataire.
Article 9
§ 1er. Toute personne qui met en location ou souhaite mettre en location un logement peut demander un certifical de conformité, au Service d'inspection régionale, conformément aux dispositions de l'article 6, selon les formes déterminées par le Gouvernement.
§ 2. Après avoir accusé réception de la demande, le Service d'inspection régionale effectue une enquête destinée à établir que le logement concerné répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4.
Au terme de cette enquête, le Service d'inspection régionale se prononce dans un délai déterminé par le Gouvernement. Il délivre ou refuse de délivrer le certificat demandé. II peut suspendre sa décision dans l'attente de la réalisation des travaux ordonnés conformément à (article 13, § 3. En cas de refus, la décision est dûment motivée.
§ 3. En cas de refus, le demandeur dispose d'un recours devant le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, ou devant le fonctionnaire délégué à cette fin, dans les formes et délais fixés par le Gouvernement. Le Gouvernement, ou le fonctionnaire délégué à cette fin, se prononce dans les trente jours à dater de la réception du recours. Il peut ordonner une nouvelle enquête. Dans ce cas, ce délai est prolongé de trente jours. Cette enquête est effectuée par un autre agent-inspecteur du Service d'inspection régionale. Le résultat de l'enquête est communiqué par le Service d'inspection régionale au fonctiomnaire délégué ainsi qu'au demandeur. A défaut de décision dans les délais visés au § 2, la décision de refus est confirmée.
§ 4. En cas de refus, le bailleur ne peut mettre le logement litigieux en location.
Article 10
§ 1er. Toute personne qui met en location ou souhaite mettre en location un logement meublé ou un petit logement demande une attestation de conformité au Service d'inspection régionale, selon les formes déterminées par le Gouvernement, en y joignant la déclaration certifiée sincère et exacte visée à l'article 7.
§ 2. Dans le délai fixé par le Gouvernement, le Service d'inspection régionale délivre l'attestation de conformité.
Préalablement à cette délivrance, le Service d'inspection régionale peut effectuer une enquête destinée à établir que le logement en question répond aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Le rapport de l'enquête est joint à l'attestation délivrée.
A défaut de décision dans ce délai, il est délivré automatiquement au demandeur une attestation de conformité.
En cas de refus, la décision est dûment motivée. Le rapport de l'enquête est joint à la décision de refus.
§ 3. En cas de refus, le demandeur dispose d'un recours devant le Gouvernement de la Région de Bruxelles-Capitale, ou devant le fonctionnaire délégué à cette fin, dans les formes et délais fixés par le Gouvernement.
Le Gouvernement, ou le fonctionnaire délégué à cette fin, se prononce dans les trente jours à dater de la réception du recours. II peut ordonner une nouvelle enquête. Dans ce cas, ce délai est prolongé de trente jours. Cette enquête est effectuée par Lui autre agent-inspecteur du Service d'inspection régionale. Le résultat de l'enquête est communiqué par le Service d'inspection régionale au fonctionnaire délégué ainsi qu'au demandeur.
A défaut de décision dans ce délai, la décision de refus est confirmée.
Article 11
Dans le respect de la loi du 8 décembre 1992 relative à la protection de la vie privée à l'égard des traitements de données à caractère personnel, le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin transmet chaque année au Conseil consultatif du logement et à tout autre organisme désigné par le Gouvernement la liste dépersonnalisée des :
- demandes de certificats, d'attestations de conformité et d'attestation de contrôle de conformité,
- des certificats et attestations octroyés,
- des certificats et attestations refusés ainsi que les motivations des refus.
Article 12
Le Gouvernement fixe les montants maxima des frais administratifs pouvant être demandés, respectivement pour la délivrance du certificat de conformité, de l'attestation de conformité et de l'attestation de contrôle de conformité, ainsi que le montant maximum des frais supplémentaires pouvant être demandés lorsqu'une enquête est organisée, à la suite d'une demande d'attestation de conformité, en application des dispositions de l'article 10.
Le Gouvernement fixe également les montants maxima et les personnes redevables des frais administratifs consécutifs au dépôt d'une plainte introduite conformément à l'article 13.
Article 13
§ 1 er. Sans préjudice de l'article 135 de la nouvel le loi communale, les agents-inspecteurs du Service d'inspection régionale ou le fonctionnaire délégué du Gouvernement, peuvent visiter le logement entre 8 et 20 heures pour constater ou contrôler la conformité des lieux aux exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4.
Cette visite ne peut se faire qu'après avertissement préalable du bailleur et du locataire par lettre recommandée au moins une semaine avant la date effective de la visite sur les lieux.
Lorsque cette enquête se réalise dans le cadre d'une demande de certificat de conformité, le délai de sept jours est porté à un mois.
Il est dressé procès-verbal de l'enquête, lequel est joint au dossier.
Au cas où la visite du logement n'a pas pu se réaliser à défaut pour le fonctionnaire délégué ou les agents-inspecteurs du Service d'inspection régionale d'avoir pu entrer dans les lieux en raison du comportement du bailleur, le logement est présumé ne pas respecter les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4. Le Service d'inspection régionale notifie, dans cette hypothèse, au bailleur l'interdiction visée à l'article 14.
§ 2. L'enquête visée au § 1er, est effectuée :
1° soit à la suite d'une demande de certificat de conformité, d'attestation de conformité ou d'attestation de contrôle de conformité formulée par le bailleur auprès du Service d'inspection régionale, conformément aux articles 9 et 10;
2° soit sur plainte adressée au Service d'inspection régionale et émanant du locataire, d'un opérateur immobilier public ou d'associations déterminées par le Gouvernement, d'un tiers justifiant d'un intérêt, ou d'initiative par le Service d'inspection régionale.
Le bailleur et le locataire sont tenus de donner toutes les informations utiles pour que l'enquête puisse se dérouler dans les meilleures conditions.
§ 3. Sans préjudice de l'article 1722 du Code civil, si l'enquête établit que le bien ne respecte pas ou plus les exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4, le bailleur est mis en demeure, par lettre recoinmandée adressée par les autorités verbalisantes dans un délai de soixante jours à dater de l'enquête, de régulariser la situation au regard des exigences énumérées à l'article 4.
Il est adressé une copie de la mise en demeure au locataire et au C.P.A.S. de la commune où se trouve le logement.
La mise en demeure vise expressément les travaux et aménagements à réaliser à cette fin, et les délais pour ce faire. Le bailleur est également invité, dans les formes et délais fixés par le Gouvernement, à faire parvenir ses éventuelles observations.
Ces travaux doivent débuter et se terminer dans des délais fixés par le Service d'inspection régionale qui ne peuvent pas dépasser huit mois à dater de la mise en demeure, après avoir pris en compte les observations éventuelles qui lui seront parvenues. Si les travaux ne sont pas réalisés dans le délai imparti, l'interdiction prévue à l'article 14 est notifiée au bailleur; le cas échéant, le certificat de conformité, l'attestation de conformité ou l'attestation de contrôle de conformité sont refusés, ou retirés.
§ 4. Le bailleur peut introduire auprès du Gouvernement ou du fonctionnaire que ce dernier délègue à cet effet, un recours contre la décision infligeant l'interdiction prévue à l'article 14. La procédure de recours se déroule conformément aux dispositions de l'article 9, § 3.
Le locataire peut en outre introduire auprès du Gouvernement ou du fonctionnaire que ce dernier délègue à cette fin, un recours contre la décision qui conclut l'enquête prévue à l'article 13, § 2, 2°.
§ 5. Si les infractions constatées quant au non-respect des exigences de sécurité, de salubrité et d'équipement visées à l'article 4 s'avèrent susceptibles de mettre en péril la sécurité ou la santé des occupants, le Service d'inspection régionale peut immédiatement notifier au bailleur l'interdiction prévue à l'article 14. Dans une telle hypothèse, si le logement fait l'objet d'une attestation de conformité, celle-ci est immédiatement suspendue.
Le bailleur peut introduire un recours contre la décision d'interdiction immédiate et, le cas échéant, de suspension de l'attestation de conformité, auprès du Gouvernement ou de son fonctionnaire délégué. La procédure de recours se déroule conformément aux dispositions de l'article 9, § 3.
§ 6. A défaut pour le bailleur d'observer l'obligation de régularisation et, après épuisement des voies de recours indiquées par le présent article, le droit de gestion publique, tel qu'il est prévu par les articles 19 et suivants du Code, peut être mis en oeuvre.
Article 14
L'interdiction de continuer à mettre le logement en location ou de louer celui-ci ou de le faire occuper, qui est infligée dans les cas visés à l'article 13, § 1er, alinéa 5 et § 3, alinéa 4, est notifiée au bailleur, au locataire éventuel et au bourgmestre de la commune où le logement se situe. Le bourgmestre veille à l'exécution de l'interdiction, après avoir, le cas échéant, examiné toutes possibilités de relogement des personnes concernées, tel que prévu au deuxième alinéa de l'article 17.
Un logeraient frappé par l'interdiction prévue à l'alinéa 1er ou par une décision le déclarant insalubre, prise en application de l'article 135 de la nouvelle loi communale, au motif que le logement ne remplit pas la condition prescrite par l'article 4 de la présente ordonnance, ne peut être remis en location ou reloué qu'après que le bailleur aura obtenu une attestation de contrôle de conformité.
L'attestation de contrôle de conformité est délivrée suivant la procédure prévue à l'article 9.
Article 15
Sans préjudice des dispositions prévues par le Code pénal et celles relatives à la gestion publique énoncées aux articles 13 et suivants, le fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale peut imposer une amende administrative
- au bailleur qui a mis un logement en location en violation des dispositions de l'article 5, dûment constatée conformément aux dispositions de l'article 13, § 2, 2°;
- au bailleur qui n'a pas fait de demande d'attestation de conformité, en violation des dispositions de l'article 7;
- au bailleur auteur d'une déclaration qui s'avère inexacte ou non sincère faite pour obtenir une attestation de conformité visée à l'article 7;
- au bailleur qui continue à mettre un logement en location, en violation des dispositions de l'article 14.
L'amende administrative visée à l'alinéa le' s'élève à un montant compris entre 3.000 et 25.000 euros par logement loué, et dépendant du nombre d'infractions constatées dans le chef du même bailleur. Chaque année, le Gouvernement peut indexer les montants susmentionnés.
En cas de récidive de la part du même bailleur dans les deux ans qui suivent une décision infligeant une telle amende administrative, les montants visés à l'alinéa précédent peuvent être doublés.
Avant l'imposition de l'amende administrative, le bailleur mis en cause est entendu par le fonctionnaire dirigeant du Service d'inspection régionale ou par l'agent qu'il délègue à cette fin..
Le bailleur dispose d'un recours suspensif devant le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin, dans les quinze jours de la notification de la décision lui infligeant une amende administrative.
Le Gouvernement ou le fonctionnaire délégué à cette fin se prononce dans les tren