Rue de Linthout à Woluwe
LA LOI DU 30 JUIN 1994
La loi du 30 juin 1994 a modifié le Code Civil Belge. Elle s'applique à tout immeuble en division forcée, c'est à dire dans lequel une même personne est à la fois:
Texte intégral de la loi du 30 juin 1994
LES STATUTS
Comme pour une société, une copropriété possède des statuts. Le premier paragraphe de l'article 577-4 de la loi du 30 juin 1994 stipule que l'acte de base et le règlement de copropriété forment ensemble "les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâti". Les statuts sont rédigés en la forme authentique (Devant notaire), ce qui permet la transcription de ceux-ci à la conservation des hypothèques, formalité qui permet non seulement de les rendre opposables à tout tiers, mais en outre de faire naître la personalité juridique de l'association des copropriétaires.
L'ASSOCIATION DES COPROPRIETAIRES.
L'association des copropriétaires est une forme de "personne morale", dotée de certains des attributs de la personalité juridique et dotée de deux organes légaux: l'assemblée générale des copropriétaires et le syndic.
L'ASSEMBLEE GENERALE DES COPROPRIETAIRES
C'est l'organe décisionnel de l'association des copropriétaires, qui dispose des pouvoirs les plus larges. Ses décisions sont directement opposables aux copropriétaires de l'immeuble, mais également aux locataires ou autres occupants. L'acte de base précise quand et comment se réunit l'assemblée générale des copropriétaires et quelles sont les modalités de vote.
LE SYNDIC
Le syndic gère
l'immeuble sous les ordres de l'assemblée générale des
copropriétaires. Il est nommé par celle-ci.
Si le syndic exerce cette activité
à titre professionnel (rémunéré), il devra faire
partie de l'I.P.I, Institut Professionnel des agents Immobiliers, ou d'un ordre dont les status le lui permettent (Avocat, architecte, comptable..)
Le syndic assure les
prestations légales décrites dans le Code civil (art. 577-8 §4)
(Convoquer l'assemblée générale, consigner les décisions
de l'assemblée dans un registre, exécuter et faire exécuter
les décisions, accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration
provisoire, administrer les fonds de l'association des copropriétaires,
représenter l'association en justice et fournir un relevé des
dettes en cas de vente.).
Ces prestations prévoient notamment la présence à l'assemblée
générale annuelle et la gestion des comptes (établissement
du budget, des appels de provision, de l'état patrimonial et de la répartition
des frais).
La mission du syndic professionnel comprend également la surveillance
et le contrôle régulier des parties communes et des contrats y
afférents, la commande de tous les équipements, la direction du
ou de la concierge, l'application du règlement d'ordre intérieur
et la gestion des sinistres communs.
Consultez nos tarifs pour une prestation de syndic auprès de l'association des copropriétaires
Notre société
exerce un mandat de syndic pour plusieurs copropriétés:
Rue de Linthout à Woluwe
Rue Général Henry à Etterbeek
Rue Royale à Schaerbeek 
Rue des Coquelicots à Etterbeek
Rue Wafelaerts à Saint-Gilles 
Résidence JUPITER à 1030 Schaerbeek 
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LES CHARGES DE LA COPROPRIETE
Tout immeuble mis sous
le régime de la copropriété forcée implique qu'il
existe des charges communes à répartir entre les copropriétaires.
Dans les copropriétés, les charges résultent soit des contrats
passés avec divers fournisseurs de prestations techniques par exemple
les différents fournisseurs pour les entretiens périodiques des
installations (chauffage, ascenseur, toiture, égouts, vide-ordures etc...)
soit des obligations contractuelles légales ou conventionnelles telles
que charges d'entretien des communs (nettoyage et autres), lois sociales, primes
diverses d'assurance et de contrôle etc... soit encore de la consommation
de produits de chauffage (gaz, fuel), d'eau et divers produits de consommation
courante.
Ces charges courantes seront financées par un fonds de roulement. afin
de permettre au syndic de pouvoir faire face à tout moment aux engagements
de la copropriété. La hauteur du fonds de roulement devra être
appréciée pour chaque immeuble en particulier suivant le caractère
anticipatif ou non des avances versées ainsi qu'en vertu de la régularité
des versements effectués par chacun et en fonction du montant global
des charges et des sécurités requises. Le Syndic devra prévoir
pour l'assemblée générale annuelle, un budget détaillé
et le montant de l'avance requise pour couvrir ces prévisions. Périodiquement
(généralement chaque trimestre), le syndic établira le
décompte des charges réelles et le compte individuel de chaque
copropriétaire à qui il en réclamera le payement.
Il faut encore préciser
que le fonds de roulement est un financement par capitaux permanents restant
à la disposition de la copropriété et qu'il sert comme
dit plus haut de marge de sécurité. En fin d'exercice, la participation
de chacun dans le fonds de roulement n'est donc pas portée à leur
crédit comme les avances sur charges. Ce n'est qu'en cas de départ
d'un copropriétaire que sa quote-part lui sera créditée
lors de la clôture des comptes qui suit sa sortie de la copropriété
ou lorsque le copropriétaire entrant aura versé sa quote-part
dans ledit fonds dont le total reste donc invariable sauf décision d'augmentation
prise par l'organe compétent qui peut être soit le Syndic seul,
soit le Conseil de gestion ou même l'Assemblée des copropriétaires
selon les stipulations du règlement de copropriété.
Exemple
de tableau de répartition trimestriel des charges et d'un bilan d'une
copropriété.
Financement des charges
à long terme
Ces charges sont également
périodiques mais la longueur de leurs périodes dépasse
parfois de très loin la durée de l'exercice comptable (un an),
elles sont également inéluctables ainsi que prévisibles
comme les charges précédentes. Finalement ce qui les différencie
des précédentes c'est l'ampleur de leur périodicité
qui a tendance à les faire oublier étant donné qu'elles
ne se produiront que peu fréquemment mais certainement. Pour le Syndic,
ce sont les charges les plus difficiles à faire prendre en compte par
la copropriété au moyen d'appel de fonds à mettre en réserve.
En effet, lorsqu'un immeuble est neuf, la copropriété a tendance
à vivre sans souci de combattre l'obsolescence (le vieillissement) de
ses biens communs pourtant inéluctable et régulière. Le
mal est insidieux et peut aboutir à des situations vraiment dramatiques
dans des copropriétés insouciantes ou mal dirigées pour
ne pas dire mal gérées.
Une des règles d'or en gestion immobilière est d'amortir dès la première année l'ensemble des parties communes afin de réserver les fonds indispensables à leur remise en état et à leur entretien quand cela est souhaitable. Il s'agit donc de faire des prévisions chiffrées (budget) à moyen et long terme pour disposer des capitaux nécessaires au moment voulu. Tous les gros travaux et entretien mais aussi certains postes débiteurs qui n'auront pas fait l'objet d'une prévision chiffrée ni été amortis dans le temps devront se financer par un appel ou plusieurs appels de fonds parfois très importants. Par exemple, il ne serait pas utopique de prévoir une prévision pour créance irrécouvrable mais aussi pour la réparation ou la couverture d'un mur pignon plutôt que d'attendre de se trouver devant l'obligation de couvrir une telle charge par un appel de fonds important et soudain. A titre d'exemple, on pourrait envisager d'amortir pour un immeuble très moyen (20 appartements de 100 M² chacun) chaque année pour des travaux de restauration de façade 1/30 du coût d'une telle restauration (soit p.e.1.700 € par an), 1/20 pour un nouveau chauffage (soit p.e. 620 € par an), 1/15 du coût d'une toiture (soit p.e. encore 620 € par an),1/25 pour l'appareillage d'ascenseur (soit p.e. 500 € par an), 1/10 pour la remise en état des communs (soit p.e. 600 € par an) et enfin compter aussi par exemple une somme de 250 € pour couvrir une éventuelle créance devenue irrécouvrable pour en arriver à un total minimum de 4.300 €/an arrondis à mettre "de côté" c'est-à-dire en réserve chaque année. En réalité cette somme ne représenterait qu'une mise de fonds de 18 € par mois par appartement afin de permettre de sauvegarder le patrimoine immobilier de façon douce sans appel de fonds important souvent mal perçu par la plupart des copropriétaires.
Ces montants mis en fonds de réserve restent la propriété de l'association des copropriétaires (cf loi). Cela signifie que le montant de ce fonds ne sera pas remboursé en cas de vente (sauf convention contraire entre acquéreur et vendeur), mais seulement en cas de liquidation de la copropriété.
Malheureusement, la réalité est beaucoup plus difficile à gérer puisqu'en fait le syndic doit pouvoir gérer un bâtiment mais aussi un ensemble de copropriétaires dont les intérêts (financiers et personnels), les pouvoirs,les moyens et les objestifs sont souvent très différents. Il n'est pas normal qu'un Syndic professionnel supportant de lourdes responsabilités doivent se battre annuellement pour obtenir des fonds dérisoires par rapport aux 4.300 € minimum cités dans l'exemple ci-dessus. Afin d'éviter de telles difficultés, le règlement de copropriété ou une législation imposable à tous les copropriétaires devrait prévoir l'obligation et non la possibilité de constituer un ou des fonds de réserve avec des versements annuels obligatoires dont le montant serait déterminé par le syndic sur base d'un budget à moyen et long terme détaillé qu'il devrait fournir dès la première année de mise en copropriété de l'immeuble.
LOI DU 30 JUIN 1994 MODIFIANT ET COMPLETANT LES DISPOSITIONS DU CODE CIVIL RELATIVES A LA COPROPRIETE
TITRE I - De la copropriété
forcée en général.
Article 1.
§ 1. Il est inséré dans le Code civil, livre II,
titre II, chapitre III, une section Ire intitulée " De la copropriétéordinaire
et de la copropriété forcée en général "
comprenant l'article 577bis inséré par la loi du 8 juillet 1924
révisant et complétant les dispositions du Code civil relatives
à la copropriété, qui devient l'article 577-2.
§ 2. A cet article sont apportées les modifications suivantes :
1° Le § 9 est remplacé par la disposition suivante :
" § 9. Néanmoins, les biens immobiliers indivis qui sont affectés
à l'usage commun de deux ou plusieurs héritages distincts appartenant
à des propriétaires différents ne sont point sujets à
partage.
La quote-part dans les biens immobiliers indivis ne peut être aliénée,
grevée de droits réels ou saisie qu'avec l'héritage dont
elle est inséparable.
Les charges de cette copropriété, notamment les frais d'entretien,
de réparation et de réfection, doivent être réparties
en fonction de la valeur respective de chaque bien privatif, sauf si les parties
décident de les répartir en proportion de l'utilité pour
chaque bien privatif, des biens et services communs donnant lieu à ces
charges. Les parties peuvent également combiner les critères de
valeur et d'utilité.
Les dispositions du présent paragraphe sont impératives. "
2° Le § 11 est abrogé.
TITRE II. - De la copropriété
forcée des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis.
Art. 2. Il est inséré dans le même chapitre du Code civil
une section II intitulée " De la copropriété forcée
des immeubles ou groupes d'immeubles bâtis " comprenant les dispositions
qui suivent :
Sous-section I. - Dispositions
générales.
Art. 577-3.
Les principes relatifs à la copropriété forcée
énoncés à l'article 577-2, § 9, et les règles
de la présente section, sont applicables à tout immeuble ou groupe
d'immeubles bâtis dont la propriété est répartie
entre plusieurs personnes par lots comprenant chacun une partie privative bâtie
et une quote-part dans des éléments immobiliers communs. Ils ne
s'y appliquent pas si la nature des biens ne le justifie pas et que tous les
copropriétaires s'accordent sur cette dérogation.
Tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis auxquels s'appliquent ces principes
doit être régi par un acte de base et un règlement de copropriété.
Dans le silence ou la contradiction des titres, sont réputées
communes les parties de bâtiments ou de terrains affectées à
l'usage de tous les copropriétaires ou de certains d'entre eux.
Art. 577-4.
§ 1. L'acte de base et le règlement de copropriété,
qui constituent les statuts de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis,
ainsi que toute modification apportée à ceux-ci, doivent faire
l'objet d'un acte authentique.
L'acte de base doit comprendre la description de l'ensemble immobilier, des
parties privatives et communes et la fixation de la quote-part des parties communes
afférente à chaque partie privative, en tenant compte de la valeur
respective de celles-ci.
Le règlement de copropriété doit comprendre :
1° la description des droits et des obligations de chaque copropriétaire
quant aux parties privatives et aux parties communes;
2° les critères et le mode de calcul de la répartition des
charges;
3° les règles relatives au mode de convocation, au fonctionnement
et aux pouvoirs de l'assemblée générale;
4° le mode de nomination d'un syndic, l'étendue de ses pouvoirs et
la durée de son mandat.
§ 2. S'il a été décidé d'établir un
règlement d'ordre intérieur, il peut être établi
par acte sous seing privé.
§ 3. Est réputéé non écrite toute clause des
statuts qui limite le droit du copropriétaire de confier la gestion de
son lot à la personne de son choix.
Sous-section II. - De la
personnalité
juridique de l'association des copropriétaires.
Art. 577-5.
§ 1. L'association des copropriétaires acquiert la personnalité
juridique au moment où sont réunies les deux conditions suivantes
:
1° la naissance de l'indivision par la cession ou l'attribution d'un lot
au moins;
2° la transcription de l'acte de base et du règlement de copropriété
à la conservation des hypothèques. Les plans de l'immeuble peuvent
y être annexés sous forme de copie certifiée conforme par
le notaire.
Elle porte la dénomination : " association des copropriétaires
", suivie des indications relatives à la situation de l'immeuble
ou du groupe d'immeubles bâtis.
Elle a son siège dans l'immeuble. S'il s'agit d'un groupe d'immeubles,
l'acte de base détermine quel immeuble constitue le siège de l'association.
§ 2. En cas d'omission ou de retard dans la transcription des statuts,
l'association des copropriétaires ne pourra se prévaloir de la
personnalité juridique à l'égard des tiers lesquels auront
néanmoins la factulté d'en faire état contre elle.
§ 3. L'association des copropriétaires ne peut avoir d'autre patrimoine
que les meubles nécessaires à l'accomplissement de son objet,
qui consiste exclusivement dans la conservation et l'administration de l'immeuble
ou du groupe d'immeubles bâtis.
§ 4. Sans préjudice de l'article 577-9, § 5, l'exécution
des décisions condamnant l'association des copropriétaires peut
être poursuivie sur le patrimoine de chaque copropriétaire proportionnellement
à sa quote-part dans les parties communes.
Sous-section III. - De l'administration
de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis.
Art. 577-6.
§
1. Chaque copropriétaire d'un lot fait partie de l'assemblée
générale et participe à ses délibérations.
En cas de démembrement du droit de propriété portant sur
un lot, ou si celui-ci fait l'objet d'une indivision ordinaire, le droit de
participation aux délibérations de l'assemblée générale
est suspendu jusqu'à ce que les intéressés désignent
celui qui exercera ce droit.
§ 2. Sans préjudice de l'article 577-8, § 4, 1°, l'assemblée
générale peut être convoquée à l'initiative
d'un ou de plusieurs copropriétaires possédant au moins un cinquième
des quotes-parts dans les parties communes.
§ 3. Sous réserve de conditions plus strictes fixées par
le règlement de copropriété, l'assemblée générale
ne délibère valablement que si plus de la moitié des copropriétaires
sont présent ou représentés et pour autant qu'ils possèdent
au moins la moitié des quotes-parts dans les parties communes.
Si ce quorum n'est pas atteint, une deuxième assemblée générale
sera réunie après un délai de quinze jours au moins et
pourra délibérer quels que soient le nombre des membres présents
ou représentés et les quotes-parts de copropriété
dont ils sont titulaires.
§ 4. Chaque copropriétaire dispose d'un nombre de voix correspondant
à sa quote-part dans les parties communes.
§ 5. Tout copropriétaire peut se faire représenter par un
mandataire, membre de l'assemblée générale ou non.
Nul ne peut prendre part au vote, même comme mandataire, pour un nombre
de voix supérieur à la somme des voix dont disposent les autres
copropriétaires présents ou représentés.
Le syndic ne peut intervenir comme mandataire d'un copropriétaire à
l'assemblée générale, nonobstant le droit pour lui, s'il
est copropriétaire, de participer à ce titre aux délibérations
de l'assemblée.
§ 6. Les décisions de l'assemblée géneérale
sont prises à la majorité absolue des voix des copropriétaires
présents ou représentés, sauf si la loi ou les statuts
exigent une majorité qualifiée ou l'unanimité.
§ 7. Aucune personne mandatée par l'association des copropriétaires
ou employée par elle ne pourra participer personnellement ou par procuration
aux délibérations et aux votes relatifs à la mission qui
lui a été confiée.
Art. 577-7.
§
1. Sous réserve de conditions plus strictes fixées
par le règlement de copropriété, l'assemblée générale
décide :
1° à la majorité des trois quarts des voix :
a) de toute modification aux statuts pour autant qu'elle ne concerne que la
jouissance, l'usage ou l'administration des parties communes;
b) de tous travaux affectant les parties communes, à l'exception de ceux
qui peuvent être décidés par le syndic;
c) de la création et de la composition d'un conseil de gérance
qui a pour mission d'assister le syndic et de contrôler sa gestion;
2° à la majorité des quatre cinquième des voix :
a) de toute autre modification aux statuts, en ce compris la modification de
la répartition des charges de copropriété;
b) de la modification de la destination de l'immeuble ou d'une partie de celui-ci;
c) de la reconstruction de l'immeuble ou de la remise en état de la partie
endommagée en cas de destruction partielle;
d) de toute acquisition des biens immobiliers destinés à devenir
communs;
e) de tous actes de disposition de biens immobiliers communs.
§ 2. En cas destruction totale ou partielle, les indemnités représentatives
de l'immeuble détruit sont affectées par priorités à
la reconstruction lorsque celle-ci est décidée.
Sans préjudice des actions exercées contre le propriétaire,
l'occupant ou le tiers, responsable du sinistre, les copropriétaires
sont tenus, en cas de reconstruction ou de remise en état, de participer
aux frais en proportion de leur quote-part dans la copropriété.
§ 3. Il est statué à l'unanimité des voix de tous
les copropriétaires sur toute modification de la répartition des
quotes-parts de copropriété, ainsi que sur toute décision
de l'assemblée générale de reconstruction totale de l'immeuble.
Art. 577-8.
§ 1. Lorsqu'il n'est pas désigné par le règlement
de copropriété, le syndic est nommé par la première
assemblée générale ou, à défaut, par décision
du juge, à la requête de tout copropriétaire.
S'il a été désigné dans le règlement de copropriété,
son mandat expire de plein droit lors de la première assemblée
générale.
En aucun cas, le mandat du syndic ne peut excéder cinq ans, mais est
renouvelable.
Sous réserve d'une décision expresse de l'assemblée générale,
il ne peut souscrire aucun engagement pour un terme excédant, la durée
de son mandat.
§ 2. Un extrait de l'acte portant désignation ou nomination du syndic
est affiché dans les huit jours de celle-ci de manière inaltérable
et visible à tout moment à l'entrée de l'immeuble, siège
de l'association des copropriétaires.
L'extrait indique, outre la date de désignation ou de la nomination,
les nom, prénoms, profession et domicile du syndic, ou, s'il s'agit d'une
société, sa forme, sa raison ou dénomination sociale ainsi
que son siège social. Il doit être complété par toutes
autres indications permettant à tout intéressé de communiquer
avec lui sans délai et notamment le lieu où, au siège
de l'association des copropriétaires, le règlement d'ordre intérieur
et le registre des décisions de l'assemblée générale
peuvent être consultés.
L'affichage de l'extrait se fait à la diligence du syndic.
§ 3. Lorsque la signification ne peut être faite conformément
à l'article 35 du Code judiciaire, elle se fait conformément à
l'article 38 du même Code.
La lettre recommandée visée à l'article 38, § 1er,
alinéa 3, doit alors être adressée au domicile du syndic.
§ 4. Quels que soient les pouvoirs qui lui sont conférés
par le règlement de copropriété, le syndic est chargé
:
1° de convoquer l'assemblée générale aux dates fixées
par le règlement de copropriété ou à tout
moment lorsqu'une décision doit être prise d'urgence dans l'intérêt
de la copropriété;
2° de consigner les décisions de l'assemblée générale
dans le registre visé à l'article 577-10, § 3;
3° d'exécuter et de faire exécuter ces décisions;
4° d'accomplir tous actes conservatoires et tous actes d'administration
provisoire;
5° d'administrer les fonds de l'association des copropriétaires;
6° de représenter l'association des copropriétaires, tant
en justice que dans la gestion des affaires communes;
7° de fournir le relevé des dettes visées à l'article
577-11, § 1er, dans les quinze jours de la demande qui lui en est faite
par le notaire;
8° de communiquer à toute personne occupant l'immeuble en vertu d'un
droit personnel ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à
l'assemblée générale, la date des assemblées afin
de lui permettre de formuler par écrit ses demandes ou observations relatives
aux parties communes qui seront à ce titre communiquées à
l'assemblée.
9° de transmettre à son
successeur tous les documents concernant la copropriété ainsi que
toute la comptabilité et les actifs dont il avait la gestion.
§ 5. Le syndic est seul responsable de sa gestion; il ne peut déléguer
ses pouvoirs sans l'accord de l'assemblée générale et seulement
pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 6. L'assemblée générale peut toujours révoquer
le syndic. Elle peut de même, si elle le juge opportun, lui adjoindre
un syndic provisoire pour une durée ou à des fins déterminées.
§ 7. En cas d'empêchement ou de carence du syndic, le juge peut désigner
un syndic provisoire, pour la durée qu'il détermine, à
la requête d'un copropriétaire.
Le syndic doit être appelé à la cause par le requérant.
Sous-section IV. - Des actions
en justice. - De la publicité. - De l'opposabilité et de
la transmission.
Art. 577-9.
§ 1. L'association des copropriétaires a qualité
pour agir en justice, tant en demandant qu'en défendant.
Tout copropriétaire peut néanmoins exercer seul les actions relatives
à son lot, après en avoir informé le syndic qui à
son tour en informe les autres copropriétaires.
§ 2. Tout copropriétaire peut demander au juge d'annuler ou de réformer
une décision irrégulière, frauduleuse ou abusive de l'assemblée
générale.
Cette action doit être intentée dans un délai de trois mois
prenant cours au moment où l'intéressé a pris connaissance
de la décision. Le copropriétaire régulièrement
convoqué est présumé avoir pris connaissance de la décision
au moment de son adoption par l'assemblée générale.
§ 3. Tout copropriétaire peut également demander au juge
d'ordonner la convocation d'une assemblée générale dans
le délai que ce dernier fixe afin de délibérer sur la proposition
que ledit copropriétaire détermine, lorsque le syndic néglige
ou refuse abusivement de le faire.
§ 4. Lorsque, au sein de l'assemblée générale, la
majorité requise ne peut être atteinte, tout copropriétaire
peut se faire autoriser par le juge à accomplir seul, aux frais de l'association,
des travaux urgents et nécessaires affectant les parties communes.
Il peut, de même, se faire autoriser à exécuter à
ses frais des travaux qui lui son utiles, même s'ils affectent les parties
communes, lorsque l'assemblée générale s'y oppose sans
juste motif.
§ 5. Dès qu'il a intenté l'une des actions visées
aux §§ 3 et 4, et pour autant qu'il n'en soit pas débouté,
le demandeur est dégagé de toute responsabilité pour tout
dommage qui pourrait résulter de l'absence de décision.
§ 6. Tout copropriétaire peut demander au juge de rectifier :
1° la répartition des quotes-parts dans les parties communes, si
cette répartition a été calculée inexactement ou
si elle est devenue inexacte par suite de modifications apportées à
l'immeuble;
2° le mode de répartition des charges si celui-ci cause un préjudice
propre, ainsi que le calcul de celles-ci s'il est inexact ou s'il est devenu
inexact par suite de modifications apportées à l'immeuble.
§ 7. Lorsqu'une minorité de copropriétaires empêche
abusivement l'assemblée générale de prendre une décision
à la majorité requise par la loi ou par les statuts, tout copropriétaire
lésé peut également s'adresser au juge, afin que celui-ci
substitue à l'assemblée générale et prenne à
sa place la décision requise.
Art. 577-10.
§ 1. Les dispositions des statuts peuvent être directement
opposées par ceux à qui elles sont opposables et qui sont titulaires
d'un droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété.
§ 2. Le règlement d'ordre intérieur est déposé,
dans le mois de sa rédaction, au siège de l'association des copropriétaires,
à l'initiative du syndic ou, si celui-ci n'a pas encore été
désigné, à l'initiative de son auteur.
Le syndic met à jour, sans délai, le règlement d'ordre
intérieur en fonction des modifications décidées par l'assemblée
générale.
Le règlement d'ordre intérieur peut être consulté
sur place et sans frais par tout intéressé.
§ 3. Les décisions de l'assemblée générale
sont consignées dans un registre déposé au siège
de l'association des copropriétaires.
Ce registre peut être consulté sur place et sans frais par tout
intéressé.
§ 4. Toute disposition du règlement d'ordre intérieur et
toute décision de l'assemblée générale peuvent être
directement opposées par ceux à qui elles sont opposables.
Elles sont également opposables à toute personne titulaire d'un
droit réel ou personnel sur l'immeuble en copropriété et
à tout titulaire d'une autorisation d'occupation, aux conditions suivantes
:
1° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées
avant la concession du droit réel ou personnel, par la communication
qui lui est obligatoirement faite par le concédant au moment de la concession
du droit, de l'existence du règlement d'ordre intérieur et du
registre visé au § 3 ou, à défaut, par la communication
qui lui en est faite à l'initiative du syndic, par lettre recommandée
à la poste; le concédant est responsable, vis-à-vis de
l'association des copropriétaires et du concessionnaire du droit réel
ou personnel, du dommage né du retard ou de l'absence de communication;
2° en ce qui concerne les dispositions et décisions adoptées
postérieurement à la consession du droit personnel ou à
la naissance du droité réel, par la communication qui lui en est
faite, à l'initiative du syndic, par lettre recommandée à
la poste.
Cette communication ne doit pas être faite à ceux qui disposent
du droit de vote à l'assemblée générale.
Toute personne occupant, l'immeuble bâti en vertu d'un droit personnel
ou réel mais ne disposant pas du droit de vote à l'assemblée
générale, peut cependant demander au juge d'annuler ou de réformer
toute disposition du règlement d'ordre intérieur ou toute décision
de l'assemblée générale adoptée après la
naissance du droit, si elle lui cause un préjudice propre.
L'action doit être intentée dans les trois mois de la communication
de la décision.
Le juge peut, avant de dire droit et sur demande du requérant, ordonner
la suspension de la disposition ou de la décision attaquée.
Art. 577-11.
§ 1. En cas de transmission de la propriété
d'un lot, le notaire instrumentant est tenu de requérir, par lettre recommandée,
du syndic de l'association des copropriétaires l'état :
1° du coût des dépenses de conservation, d'entretien, de réparation
et de réfection décidées par l'assemblée générale
avant la date de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible
que postérieurement à cette date;
2° des frais liés à l'acquisition de parties communes, décidée
par l'assemblée générale avant la date de la transmission
mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement à
cette date;
3° des dettes certaines dues par l'association des copropriétaires
à la suite de litiges nés antérieurement à la date
de la transmission, mais dont le paiement ne devient exigible que postérieurement
à cette date.
Le notaire en informe les parties.
A défaut de réponse du syndic dans les quinze jours de la demande,
le notaire avise les parties de la carence de celui-ci.
Sans préjudice de conventions contraires en ce qui concerne la contribution
à la dette, le nouveau copropriétaire supporte le montant de ces
dettes ainsi que les charges ordinaires concernant la période postérieure
à la date de la transmission.
§ 2. En cas de transmission de la propriété d'un lot :
1° le copropriétaire sortant est créancier de l'association
des copropriétaires pour la partie de sa quote-part dans le fonds de
roulement correspondant à la période durant laquelle il n'a pas
joui effectivement des parties communes; le décompte est établi
par le syndic;
2° sa quote-part dans le fonds de réserve demeure la propriété
de l'association.
On entend par " fonds de roulement ", la somme des avances faites
par les copropriétaires, à titre de provision, pour couvrir les
dépensens périodiques telle que les frais de chauffage et d'éclairage
des parties communes, les frais de gérance et de conciergerie.
On entand par " fonds de réserve ", la somme des apports de
fonds périodiques destinés à faire face à des dépenses
non périodiques, telles que celles occasionnées par le renouvellement
du système de chauffage, la réparation ou le renouvellement d'un
ascenseur ou la pose d'une nouvele chape de toiture.
Sous-section V. - De la dissolution
et de la liquidation.
Art. 577-12.
L'association des copropriétaires est dissoute dès
le moment où cesse l'état d'indivision, pour quelque cause que
ce soit.
La destruction, même totale, de l'immeuble ou du groupe d'immeubles bâtis
n'entraîne pas, à elle seule, la dissolution de l'association.
L'assemblée générale des copropriétaires ne peut
dissoudre l'association qu'à l'unanimité des voix de tous les
copropriétaires. Cette décision est constatée par acte
authentique.
Le juge prononce la dissolution de l'association des copropriétaires,
à la demande de tout intéressé pouvant faire état
d'un juste motif.
Art. 577-13.
§ 1. L'association des copropriétaires est, après
sa dissolution, réputée subsister pour sa liquidation.
Toutes les pièces émanant d'une association de copropriétaires
dissoute mentionnent qu'elle est en liquidation.
§ 2. Pour autant qu'il n'en soit pas disposé autrement dans les
statuts ou dans une convention, l'assemblée générale des
copropriétaires détermine le mode de liquidation et désigne
un ou plusieurs liquidateurs.
Si l'assemblée générale reste en défaut de procéder
à ces désignations, le syndic est chargé de liquider l'association.
§ 3. Les articles 181 à 188 et 195 des lois coordonnées sur
les sociétés commerciales s'appliquent à la liquidation
de l'association des copropriétaires.
§ 4. La clôture de la liquidation est constatée par acte notarié
transcrit à la conservation des hypothèques.
Cet acte contient :
1° l'endroit désigné par l'assemblée générale,
où les livres et documents de l'association des copropriétaires
seront conservés pendant cinq ans au moins;
2° les mesures prises en vue de la consignation des sommes et valeurs, revenant
aux créanciers ou aux copropriétaires et dont la remise n'a pu
leur être faite.
§ 5. Toutes actions contre des copropriétaires, l'association des
copropriétaires, le syndic et les liquidateurs se prescrivent par cinq
ans, à compter de la transcription prévue au § 4.
Sous-section VI. - Du caractère
impératif.
Art. 577-14.
Les dispositions de la présente section sont impératives.
TITRE III. - Dispositions modificatives.
Art. 3. Dans l'article 1er de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision
du régime hypothécaire, modifié par la loi du 8 juillet
1924, les mots " y compris les actes ayant pour objet les droits respectifs
des propriétaires d'étages ou de parties d'étages dans
un bâtiment construit ou à construire " sont remplacés
par les mots " y compris les actes authentiques visés aux articles
577-4, § 1er, et 577-13, § 4, du Code civil, ainsi que les modifications
y apportées ".
Art. 4. Dans l'article 3 de la même loi, modifié par la loi du
10 octobre 1913, l'alinéa suivant est inséré entre le deuxième
et le troisième alinéa :
" Dans les cas prévus à l'article 577-12, alinéas
3 et 4, du Code civil, la décision est inscrite en marge de la transcription
de l'acte authentique visé à l'article 577-4, § 1er, du même
Code; il en va de même pour l'acte introductif d'instance dans le cas
prévu à l'article 577-12, alinéa 4, du même Code.
"
Art. 5. Dans l'article 84 de la même loi, modifié par les lois
du 10 octobre 1913 et du 10 octobre 1967, l'alinéa suivant est inséré
entre le premier et le second alinéa :
"Pour l'application de l'article 577-12 du Code civil, il est présenté
au conservateur :
1° par le notaire, s'il s'agit d'un acte notarié, deux extraits sur
timbre contenant la date de l'acte constatant la dissolution de l'association
des copropriétaires, le nom du notaire instrumentant et sa résidence,
ainsi que les nom, prénoms, profession et domicile des parties à
l'acte visé, à l'article 577-4, § 1er, du Code civil;
2° par le demandeur, s'il s'agit d'une demande en justice, deux extraits
sur timbre contenant les nom, prénoms, profession et domicile des parties
et le tribunal qui doit connaître de l'action;
3° par les parties ou par un tiers, s'il s'agit d'une décision judiciaire,
deux extraits sur timbre délivrés par le greffier, contenant la
date à laquelle la décision judiciaire a été rendue,
la juridiction qui l'a rendue, les nom, prénoms, profession et domicile
des parties, le dispositif de la décision judiciaire et une attestation
du greffier selon laquelle aucun recours n'a été exercé.
"
Art. 6. L'article 127 de la même loi est complété par l'alinéa
suivant :
" Quelle que soit la date de l'acte et de sa transcription, ils sont tenus
de mentionner dans le certificat l'acte visé à l'article 577-4,
§ 1er, du Code civil, ainsi que ses modifications. "
Art. 7. L'article 13 de la loi du 10 octobre 1913 apportant des modifications
à la loi hypothécaire et à la loi sur l'expropriation forcée
et réglant à nouveau l'organisation de la conservation des hypothèques,
est complété par l'alinéa suivant :
" Les notaires chargés de dresser l'acte visé à l'article
577-13, § 4, du Code civil, indiqueront comme titre de propriété
celui qui est mentionné dans l'acte visé à l'article 577-4,
§ 1er, du même Code. "
Art. 8. L'article 591 du Code judiciaire, modifié par les lois du 28
décembre 1967, du 15 juillet 1970, du 1er avril 1976, du 14 juillet 1976,
du 10 janvier 1977, du 31 mars 1987, du 29 août 1988, du 12 juin 1991
et par le décret du Conseil régional wallon du 11 octobre 1985,
est complété comme suit :
" 2°bis des demandes fondées sur les articles 577-9, §§
2, 3, 4, 6 ou 7, 577-10, § 4 et 577-12, alinéa 4 du Code civil.
"
Art. 9. L'article 594 du même Code, modifié par les lois du 24
juin 1970, du 15 juillet 1970, du 12 mai 1971, du 7 mai 1973, du 14 juillet
1976, du 1er août 1985, du 26 juin 1990, du 18 juillet 1991 et par l'arrêté
royal du 17 octobre 1986, est complété comme suit :
" 21° sur les demandes relatives à la nomination du syndic ou
à la désignation de son remplacant, fondées sur l'article
577-8, § 1er ou § 7, du Code civil. "
Art. 10. A l'article 629, 1°, du même Code, modifié par les
lois du 15 juillet 1970, du 10 janvier 1977 et du 4 août 1992 et par le
décret du Conseil régional wallon du 11 octobre 1985, entre les
mots " 2°, " et " 3° ", sont insérés
les mots " 2°bis, ".
TITRE IV. - Dispositions transitoires.
Art. 11. La présente loi entre en vigueur le premier jour du treizième
mois qui suit celui au cours duquel la loi a été publiée
au Moniteur belge.
Art. 12. La présente loi s'applique dès sont entrée en
vigueur à tout immeuble ou groupe d'immeubles bâtis répondant
aux conditions fixées par l'article 577-3 du Code civil et dont les statuts
ont été transcrits conformément à l'article 1er
de la loi du 16 décembre 1851 sur la révision du régime
hypothécaire.
Art. 13. Lorsque la présente loi impose un délai pour le dépôt
d'un acte, l'accomplissement d'une formalité ou l'intentement d'une action
qui aurait dû avoir lieu avant son entrée en vigueur, le délai
ne court qu'à partir de celle-ci.
Promulguons la présente loi,
ordonnons qu'elle soit revêtue du sceau de l'Etat et publiée au
Moniteur belge.
Donné à Bruxelles, le 30 juin 1994.
ALBERT
Par le Roi :
Le Ministre de la Justice,
M. WATHELET
Scellé du sceau de l'Etat :
Le Ministre de la Justice,
M. WATHELET
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